Полная версия Мобильная версия

Клиент все оплатит. Как отыграются на рынке недвижимости Удмуртии изменения в законе о «долевке»?

K 3128
J
Жанна Ситникова

Мартышкиным трудом называют многие эксперты рынка недвижимости Удмуртии изменения в закон о долевом строительстве, вступившие в силу с 1 января. Считается, что они ужесточают требования к застройщикам и тем самым защищают дольщиков. Но это — на бумаге. На деле все может оказаться по-другому.

Фото: vk.com (aspec_domstroy)

Одно из главных новшеств законопроекта — требования к размеру уставного капитала застройщика, возводящего жилье на основе долевого участия. До сих пор любое ООО или ИП, имея уставный капитал всего в 10 тысяч рублей, могли начать строить дом и привлекать для этого деньги дольщиков. Если отдел продаж поработал плохо, дольщиков привлекли мало, резервов для продолжения стройки нет. Теперь же размер уставного капитала должен быть от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей в зависимости от количества возводимых в рамках проекта квадратных метров. Однако то, что может подстраховать участников долевого строительства, вполне способно поставить на колени добросовестную, но небогатую на свободные средства строительную компанию.

«Проблемных точек в Ижевске может стать больше, так как кто-то сможет соответствовать закону, создаст соответствующий уставный капитал и продолжит работать. А кто-то будет вынужден стройку свернуть», — считает заместитель министра строительства, архитектуры и жилищной политики УР Анатолий Кловзник.

Фото: vk.com (aspec_domstroy)По данным регионального Минстроя, в конце прошлого года наблюдался некий бум выдачи разрешений на строительство, так как многие застройщики стремились получить этот документ до того, как закон начнет требовать большой уставный капитал.

«Это, конечно, не есть хорошо, потому что мы понимаем, что эти меры, ужесточающие требования к застройщику, направлены на более высокую степень защищенности граждан, они реально начнут работать в отложенном периоде. Но препятствовать этому тоже невозможно. Застройщики имеют право получать разрешение на строительство, когда у них готова документация», — говорит министр строительства, архитектуры и жилищной политики Иван Новиков.

Фото: komos-stroy.ru

Еще один щит для дольщиков — на случай банкротства застройщиков — компенсационный фонд долевого строительства. В эту «копилку» компании, занимающиеся строительством жилья на основе «долевки», должны отчислять не менее 1% от планируемой стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика. Как уже писал «ДЕНЬ.org», многие считают эту меру малоэффективной. Эксперты подсчитали — денег фонда все равно не хватит на все замороженные стройки, число которых растет с пугающей быстротой. Кроме того, у застройщиков есть только одна возможность компенсировать свои издержки на отчисления в фонд — повышением цены квадратного метра, хоть и не сразу.

Предполагается, что от всевозможных рисков участников долевого строительства защитит и требование раскрытия информации. То есть теперь на сайте каждого застройщика должно быть полное описание объекта и, помимо проектной декларации, опубликовано еще 10-11 документов, таких как разрешение на ввод в эксплуатацию жилых домов, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, бухгалтерскую отчетность. В компаниях, особенно тех, где несколько строительных площадок и на каждой — по нескольку строящихся домов, не один день потратили на то, чтобы разместить на сайте всю эту информацию.

Фото: komos-stroy.ru

«Не стоит думать, что раз застройщик опубликовал эти документы, значит, он стал „прозрачным“ для дольщиков. Ничего подобного! — считает риелтор Надежда Тимофеева. — Эти документы для простого покупателя жилья все равно что китайская грамота, которую понимают лишь специалисты. То есть юристы, а к ним за разъяснениями не набегаешься, либо риелторы. Но, чего греха таить, многие риелторы преследуют свои цели — в виде комиссионных от застройщика, так что трактовать опубликованные документы будут так, как выгодно им, а не покупателю».

По новым требованиям дольщики вправе предъявить застройщику требование в письменном виде об устранении в оговоренный сторонами срок выявленных недостатков объекта. В противном случае компания будет платить неустойку за каждый день просрочки устранения дефектов в размере 1% от цены квартиры по договору. Таким дефектом может быть и расхождение метража квартиры в первоначальной документации с реальными цифрами «на выходе».

Планировки квартир по новым требованиям должны публиковаться на сайте в виде проектной декларации. Метражи планов создаваемых объектов должны указываться по стадии «П», то есть это проект, который прошел экспертизу. Но в процессе разработки документации почти всегда площади меняются: кто-то в одну или другую сторону ошибся, кирпич уложили по-другому или утеплили не так, как посчитали, констатируют эксперты, а механизмов решения этой проблемы пока нет. 

Изменений в закон много и не все они бесполезны, считает председатель постоянной комиссии Госсовета УР по госстроительству и местному самоуправлению Наталья Кузнецова. Однако многие моменты, по словам депутата, так и не нашли отражения в документе.

«Никто не следит за тем, как и кому главы поселений, муниципалитетов выдают разрешения на строительство. В выдаче этих разрешений должен участвовать Минстрой, и не в том виде, как это делается сейчас», — говорит Наталья Кузнецова.

Фото: vk.com (aspec_domstroy)

По мнению депутата, Минстрою в целом нужно работать с застройщиками более активно и перестать прикрываться законом, по которому ведомство не может вмешиваться в работу стройкомпаний.

«Не нужно вмешиваться, нужно с ними общаться активнее, — уверена Наталья Кузнецова. — Собирать их, интересоваться, выяснять, какие у них трудности, чем это грозит дольщикам, как им помочь, то есть предупреждать проблемы, а не решать их по факту, как сейчас».

Известно, что добиться ситуации, когда и волки сыты, и овцы целы, весьма сложно. Особенно в случае строительства жилья в сегодняшних условиях. А как ужесточение требований к застройщикам аукнется рынку недвижимости, станет ясно лишь к осени, считают эксперты.

 


Читайте также


comments powered by HyperComments