Жанна Ситникова

Игроки рынка недвижимости Удмуртии, уровень которого в 2015 году опустился ниже критических значений, тем не менее в депрессию пока не впадают. Тлеющие угольки оптимизма поддерживает опыт предыдущего кризиса, после которого дела пошли так хорошо, что Ижевск буквально оброс новостройками, а риелторы начали зарабатывать до 300 тысяч рублей в месяц. Сейчас главное — выйти из штопора и удержаться хотя бы на малой высоте, говорят специалисты. Проанализируем, кому и из каких сегментов рынка пора катапультироваться. 

Коммерческая недвижимость: пора искать «черные ящики»
Рынок офисной и торговой недвижимости перестал подавать признаки жизни еще летом. Цена квадратного метра упала, но интерес покупателей к ней все равно не вернулся: из-за отсутствия арендаторов даже «золотые» некогда площади в центре города и новостройках на первой линии никому не нужны.

«Коммерческая недвижимость — это просто засада, — говорит директор АН «Римский квадрат» Сергей Егоров. — Хуже всего сейчас тем, кто купил офисное или торговое помещение в ипотеку с целью сдачи в аренду. Помещения пустуют, вместо доходов одни расходы — на оплату ипотеки и услуг ЖКХ».

В итоге год для коммерческой недвижимости прошел под девизом: всех впускать — никого не выпускать!

«Наши собственники были вынуждены принимать тех арендаторов, которые могут не соответствовать общей концепции», — отметили в одном из торговых центров Ижевска.

За год рынок коммерческой недвижимости в Ижевске просел на 30%. Сейчас снять приличное помещение можно за 8–12 тысяч в месяц. Квадратный метр в торговых центрах стоит менее 500 рублей. В офисных зданиях — и того меньше.

«Глядя на ситуацию, сложившуюся в Ижевске, вспоминаю пример Прибалтики, — говорит руководитель управления коммерческой недвижимости АН «Департамент недвижимости» Алла Молчанова. — Там в свое время очень бурно квартиры на первых этажах переводили из жилой недвижимости в коммерческую, сдавали эти помещения и имели неплохой доход. В кризис начался обратный процесс: теперь прибалты так же активно переводят коммерческие помещения в жилые, чтобы попробовать сдавать как квартиру. Не исключено, что и мы пойдем по такому пути».

«Вторичка»: Mayday! Mayday! Mayday!

Первые сигналы бедствия вторичного рынка раздались весной, когда набравший в декабре 2014 года невиданную высоту сегмент завис и полетел вниз. Наличка у народа закончилась, а брать дорогую ипотеку при снижающихся доходах отважились только либо отчаявшиеся, либо бесшабашные.

Из-за низкого спроса так стремительно упали цены на квартиры, что ситуация просто не укладывалась в голове продающих и покупающих.

«Приходят клиенты и говорят: "Хотим продать трехкомнатную квартиру за 4 млн рублей", — рассказывает руководитель отдела АН «ЭтажиМ» Дмитрий Борисов. — Они апеллируют тем, что их сосед-брат-знакомый точно такую же квартиру продал за эти самые 4 миллиона. В разговоре выясняется, что по такой цене она была продана в ажиотажном декабре 2014-го. В итоге собственники предпочитают не продавать совсем, чем отдавать недвижимость по низкой цене».

Осень, традиционное время продаж, ожиданий не оправдала.

«Сейчас на одного покупающего в Ижевске 20 продающих, — отмечает руководитель отдела продаж строительной компании «Стим» Вячеслав Домрачев. — Это очень ненормально. Рынок двигается, когда это соотношение держится на уровне примерно 1:3».

В ноябре в Ижевске побывал один из московских банковских аналитиков, который сообщил, что, скорее всего, в новом году ставки по ипотеке на «вторичку» будут снижены практически до уровня новостроек. В агентствах недвижимости эту новость встретили аплодисментами, так как сейчас ясно всем: если ситуация не изменится, катастрофы не избежать.

Новостройки: турбулентность полету не помеха

Пожалуй, лучше всех прочих себя чувствуют застройщики: государством им был выдан парашют в виде льготной ипотеки на новостройки. Но и здесь было несколько нештатных ситуаций.

«Новостройкой считается только дом, не введенный в эксплуатацию. Жилье в сданных домах, хоть и продаваемое от застройщика, под программу уже не попадает, — говорит Вячеслав Домрачев. — Весной мы сдали два дома, и клиенты просто ринулись покупать квартиры в этих домах, но, не получив дешевой ипотеки, от покупки отказались».

Ближе к зиме аналитики стали все чаще говорить о снижении объемов льготной ипотеки, мол, она себя исчерпала. Но это, по словам застройщиков, не так.

«Уровень обеспеченности жильем в Ижевске все еще на таком уровне, что об исчерпании рынка речи не идет вообще, — рассказывает руководитель службы маркетинга компании «Комос-строй» Марат Касимов. — "Трешки" — да, продаются медленнее обычного. Как правило для того, чтобы купить "трешку", люди продают свою старую "однушку-двушку" и добавляют заемные средства. А вот тут и начинаются проблемы. Условия ипотеки на вторичном рынке существенно менее вкусные, чем на новостройках. Как следствие, увеличились сроки экспозиции на "вторичке" и следом за ними — сроки экспозиции "трешек" в новостройках».

Пока в Удмуртии к черте разорения не подошла ни одна строительная компания, ни один дом не был заморожен. Но, по мнению специалистов, тем, кто возводит 1-2 дома, будет очень сложно балансировать на грани.

Риелторы и застройщики: выживет только опытный экипаж

В начале 2015 года в Ижевске работало около двух тысяч специалистов, так или иначе связанных с куплей-продажей-арендой жилья. И если тогда они боролись друг с другом в рамках здоровой конкуренции, то теперь, год спустя, риелторам откровенно тесно на одном рынке. Акулы съедают мелких рыбешек, нежизнеспособные сами уходят из этой сферы. Аналитики прогнозируют: кризис переживут не более четверти представителей риелторского бизнеса.

«Есть поговорка "Пока толстый сохнет, худой сдохнет", — приводит пример Вячеслав Домрачев. — В кризис 2008 года я работал риелтором, и из двух тысяч агентов на рынке осталось пятьсот — самых сильных профессионалов. Произошла естественная зачистка, так произойдет и сейчас».

Период кризиса — это хорошее время для того, чтобы показать себя, заявить о себе, потому что конкурентов остается не так уж и много, считают в агентствах недвижимости.

«Мы же оптимисты, — констатирует Сергей Егоров. — Можем только предполагать, а предположения таковы, что снижение рынка продолжится. Но ничего, будем работать и спокойно переживем следующий год».

А следующий год, по прогнозам аналитиков, будет еще сложнее.

«Сейчас как такового кризиса-то еще и нет, — утверждает Вячеслав Домрачев. — Это еще только предпосылки к по-настоящему тяжелой ситуации. Думаю, что все покажет март — кто выживет, а кому придется уйти».

К тяжелому 16-му подготовил 15-й, говорят эксперты. Игроки рынка научились оптимизировать, находить новые формы работы, делать ставки на свою индивидуальность — словом, выживать.

«2016 год будет очень сложным, — предполагает Марат Касимов. — Стагнирующий рынок в сочетании с непоследовательными реформами в области законодательного регулирования приведет к тому, что весь год будем жить в ситуации неуправляемого заноса. Но мы сильные, мы справимся».