ВЕРСИЯ ДЛЯ ПЕЧАТИ
«ДЕНЬ.org» продолжает анализировать законы, которые были приняты или вступили в силу в 2015 году и оказали большое влияние на рынок недвижимости Удмуртии. Напомним, самой большой движущей силой стало постановление об ипотеке с господдержкой. В числе самых эффективных барьеров аналитики называют изменения в законе о самовольных постройках. Неприятными как специалисты, так и потребители называют поправки к налоговому законодательству.
Скрыть излишки
Налог на имущество теперь исчисляется исходя из кадастровой стоимости, а не инвентаризационной, как было раньше. Кадастровая стоимость близка к рыночной, поэтому владельцам квартир, домов, а также недвижимости коммерческого назначения придется платить больше, их расходы на содержание недвижимости возрастут.
Жители Удмуртии уже нашли лазейки в этой норме, говорят сотрудники БТИ. Некоторые, купив «лишнюю» недвижимость в качестве инвестирования капитала, ее продают. А владельцы больших частных домов при оформлении техпаспорта скрывают истинную площадь жилья.
«Собственники перед приходом специалиста, который делает замеры для техпаспорта, убирают лестницы, ведущие на второй этаж или мансарду, а проем заколачивают, — рассказала сотрудница ГУП «Удмурттехинвентаризация». — Трубы отопления, ведущие в скрытые помещения, зашивают под временный гипсокартон. Мы не можем требовать открыть все это, и исходя из заниженной площади получается и более низкая кадастровая стоимость».
Закон предполагает переходный период до 2020 года, рост налогового бремени будет проходить постепенно, на 20% в год, поэтому рынок вполне успеет к этому моменту перестроиться. Кроме того, «на кадастр» перешли еще не все регионы, не везде закончилось формирование кадастровой базы, а значит, у налоговой службы просто нет возможности работать по-новому. Однако к следующему году все подготовительные мероприятия уже должны быть закончены.
Не продавать пять лет
Неприятной неожиданностью для многих участников рынка недвижимости стало увеличение срока для продажи жилья без налогообложения. Если раньше, не попадая под налог, имущество можно было продать через три года после покупки, то теперь по закону — через пять.
До сих пор риелторы по этому поводу не беспокоились.
«Мы просто в договорах купли-продажи указываем стоимость недвижимости либо до миллиона, если речь идет о наследстве или дарении, либо цену, по которой это жилье в свое время было куплено, — поделилась секретом риелтор Наталья Тимофеева. — На разницу с реальной ценой оформляется допсоглашение, которое в регпалате не регистрируется, но имеет юридическую силу».
Однако теперь основанием для вычисления подоходного налога станет не цена квартиры, указанная в договоре, а кадастровая стоимость, и заниженная стоимость в договоре не спасет.
По мнению аналитиков, эти поправки значительно сократят инвестиционные сделки на рынке вторичной недвижимости, инвестору будет невыгодно приобретать недвижимость для скорой ее перепродажи, поскольку налог «съест» практически всю потенциальную прибыль.
Проинформировать о новоселье
Изменения коснулись и вопроса налогового контроля самих граждан, и этот контроль, по мнению государства, должны осуществлять эти же самые граждане. Теперь, если гражданин не получил повестку об уплате налога на недвижимость (до 1 сентября), он обязан уведомить налоговую инспекцию о том, что у него имеется право собственности на объект недвижимости. Причем сделать это он должен до 31 декабря.
Несмотря на некоторую странность этого положения, за неисполнение данного постановления грозит штраф в размере 20% от неуплаченного налога. Впрочем, несмотря на то, что закон уже принят и вступил в силу, штрафовать будут только с 2017 года.
«Стоп» для незаконных малоэтажек
Первого сентября загорелся красный свет для строителей незаконных малоэтажек: для них усложнилась процедура признания права собственности на самовольную постройку.
Проблема самовольного строительства (в основном многоэтажных жилых домов и коммерческих строений) уже приобрела угрожающие масштабы, а региональные и муниципальные власти не в состоянии самостоятельно разрешить ситуацию. Недобросовестные застройщики пользуются «лазейкой» в законодательстве — возводят без разрешения либо с отклонениями от параметров выданного разрешения многоквартирные дома, таунхаусы, офисные здания. Затем узаконивают эти объекты и строения через суды, добиваясь признания права собственности на самовольные постройки.
«При вынесении решений по таким искам суды не учитывают выполнение застройщиком требований Градостроительного кодекса России, — говорится в сообщении Минстроя Удмуртии. — В связи с чем застройщик имеет возможность не выполнять требования документов территориального планирования, документации по планировке территории, а также правил землепользования и застройки. В итоге сложилась практика признания права собственности на самовольные постройки в судебном порядке, фактически направленная на обход требований градостроительного законодательства».
По новому закону самовольной постройкой является объект, возведенный на земельном участке без разрешения либо на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем этой постройки.
Если раньше недобросовестный застройщик мог через суд узаконить строение, ссылаясь на то, что постройка не наносит вреда окружающей среде и людям, то теперь такой возможности у него не будет, суд вынесет решение о сносе.
Маткапитал без капитала
Пенсионный фонд России в этом году разрешил направлять материнский капитал на первоначальный взнос по ипотеке, не дожидаясь трехлетия ребенка. Воодушевленные этой нормой семьи, не имеющие на руках налички для первоначального взноса, ринулись оформлять ипотеку. Однако уже на стадии покупки встали перед непреодолимой преградой, особенно при покупке новостроек. Во многих банках заявили, что маткапитал зачтется первоначальным взносом, если будет отдан напрямую застройщику. Но застройщики от такой схемы отказались.
«Теоретически мы можем принять материнский капитал в качестве первоначального взноса, — отметили в отделе продаж одного из крупнейших застройщиков Удмуртии. — Но Пенсионный фонд деньги нам за это не перечислит, придется судиться с ним. А это очень долгий процесс, и ждать столько времени получения денег мы не можем, деньги нам нужны сейчас, чтобы продолжать строительство».
Выяснилось, что Пенсионный фонд может выплатить средства МСК только в том случае, если деньги будут перечисляться не застройщику, а на счет клиента в банке-кредиторе. Но либо банк с маткапиталом не работает, либо меняется программа кредитования на менее выгодную.
В Пенсионном фонде об этом парадоксе знают, но ссылаются на отсутствие механизма исполнения нормы.
«Закон вступил в силу, но четких правил пока нет, — прокомментировала заместитель начальника социальных выплат Отделения ПФР по Удмуртии Ольга Петренко. — Решение о перечислении средств МСК только на счет в банке, а не застройщику принято Пенсионным фондом на уровне устного разъяснения».
В целом, по мнению экспертов, принятые или вступившие в 2015 году законы, тем или иным образом касающиеся недвижимости, помогли удержать на плаву рынок жилья и даже навести порядок во многих его сегментах. Но законы, ограничивающие возможности для махинаций, — это барьеры только на какой-то период, считают специалисты, и когда предприимчивые игроки рынка найдут лазейку — вопрос лишь времени.