Как продать квартиру и не платить налог, оформить ипотеку, не имея первоначального взноса, и что делать, если перепланировка не узаконена в БТИ? Как показывает практика, у специалистов по недвижимости есть ответы на все эти вопросы. Риелторы предпочитают называть их «лазейкой в законе».
Недофинансирование
Платить или не платить налог? Большинство собственников, владеющих объектами недвижимости менее трех лет, при продаже квартир или домов даже не задумываются: однозначно не платить. Тем более что и способы ухода от налогов придуманы давно и успешно практикуются. Риелторы используют схему, с помощью которой закон, на первый взгляд, и не нарушается.
«Таким клиентам мы предлагаем в договоре купли-продажи на продаваемый объект указывать ту цену, по которой он был когда-то куплен, а на разницу с реальной стоимостью продавцы и покупатели оформляют дополнительное соглашение, - раскрыли нам секрет в одном из агентств недвижимости Ижевска. - При этом регистрируется только основной договор купли-продажи, так что официально и по документам продавец не получил никакой прибыли, а значит, и облагать налогом нечего».
С недавних пор банки пошли навстречу участникам такой сделки, и, как бы нереально это ни казалось, при этой схеме можно даже оформить ипотеку и получить нужную сумму кредита. Схема проста: в кредитном договоре финансовая организация прописывает «недофинансирование», к примеру, нужную для покупки квартиры сумму делит на две части, одна из которых, согласно договору, идет непосредственно на покупку квартиры, другая - на «другие, неотделимые от улучшения жилищных условий нужды», попросту - на ремонт.
Правда, здесь таится опасность для покупателя: если сделка по каким-либо причинам будет признана недействительной, продавцы могут вернуть только заниженную стоимость объекта недвижимости, прописанную в договоре купли-продажи. Полную стоимость покупатели вправе требовать через суд на основании подписанного обеими сторонами дополнительного соглашения.
Завышение цены объекта
Чтобы получить ипотечный кредит, заемщику необходимо иметь первоначальный взнос. В различных банках, в зависимости от программы, он составляет 15-20% от суммы покупаемого жилья. Нередко потенциальные заемщики такими средствами не располагают, но и здесь риелторы нашли выход, и спасительные пункты снова прописываются в договоре купли-продажи.
«Если у клиента нет денег на первоначальный взнос, то мы применяем так называемое завышение стоимости, например, квартиры на сумму требуемого первоначального взноса, - рассказала риелтор Наталья. - То есть объект якобы продается за гораздо большую сумму, чем в действительности, а сумма кредита равна реальной стоимости объекта. Один из необходимых для получения ипотеки документов - оценочный отчет - тоже не препятствие, так как почти у каждого риелтора есть знакомый оценщик, готовый оценить недвижимость в необходимую для сделки сумму».
Такая лазейка тоже небезопасна, но здесь рискует продавец. В случае расторжения договора купли-продажи покупатель вправе требовать с продавца ту сумму, которая указана в договоре, поэтому юристы советуют сторонам еще до совершения сделки также заключить дополнительное соглашение, в котором будет указана реальная стоимость жилья.
Неузаконенная перепланировка
Объединенные кухня с гостиной, утепленные лоджии, три комнаты вместо двух - всевозможными вариантами перепланировок сегодня уже никого не удивишь. Причем корректировки в технический паспорт об изменениях в квартире вносит только один из пяти собственников, так как оформление перепланировки через БТИ - процедура долгая и дорогая, а специалисты рынка недвижимости знают, как продать такую квартиру. Собственно, неузаконенная перепланировка может стать проблемой только в том случае, если покупатели - с ипотекой. Камень преткновения - снова оценочный отчет, в котором оценщик обязан предоставить технический план, фотографии квартиры и сделать пометку, если одно другому не соответствует. Некоторые банки перестали обращать внимание на такие несущественные перепланировки, как раздельные-совмещенные санузлы, ликвидированные встроенные шкафы и темные комнаты, арки вместо дверных проемов.
«Когда мы принимаем заказ на оценку квартиры, мы всегда спрашиваем, для какого банка требуется оценка и производилась ли в квартире перепланировка, - рассказал специалист оценочной компании Григорий. - Не буду кривить душой и говорить, что нет, мы не беремся оценивать перепланированные квартиры, скажу только, что если, на наш взгляд, изменения стен не влекут за собой возможных катастрофических последствий, то, конечно же, почему бы не помочь клиенту приобрести такую квартиру и самим при этом заработать. Чаще всего мы просто фотографируем перепланированную комнату в другом месте - там, где она точно такая же, какой была до изменений».
Шансы на то, что подделка фотографий может когда-либо вскрыться, ничтожно малы. Но покупатели такой квартиры, даже если это уже не вторые и не третьи владельцы после перепланировки, могут остаться без жилья: сделка будет признана недействительной, когда факт обмана банка станет очевиден надзорным органам.