На первичном рынке недвижимости Ижевска завоевывает новые позиции схема, уже применяемая в других областях, например, при покупке автомобиля. Речь идет о такой сделке, как «старая квартира в зачет новой». Суть ее на первый взгляд очень проста: отдать свою старую квартиру компании-застройщику и получить в обмен новую. Для того чтобы понять, кому подходит эта программа и в чем ее плюсы, следует разбираться в тонкостях внимательнее.
Принцип одного окна
Схема «старая квартира в зачет новой» в Ижевске сейчас выглядит так: покупатель, желающий приобрести жилье в новом доме, обращается к застройщику и выбирает квартиру, которая бронируется для клиента на определенный срок, и фиксируется ее цена. Продажей старой квартиры занимается агентство — партнер застройщика либо собственный отдел компании по продаже «вторички». Схема определенно удобна для покупателя: комиссионные за продажу старого жилья агентству недвижимости оплачивает застройщик.
Кроме того, покупатель может выбрать любую квартиру в новостройке, так как к тому времени, когда он самостоятельно продаст старое жилье, в новом доме нужных квартир уже может не быть.
Еще один плюс — все услуги по сделке будущий новосел получает по принципу одного окна.
«Своим старым жильём вы можете полностью или частично оплатить новое, — говорится на официальном сайте строительной компании ООО «Талан». — И тратить время и силы на продажу вам не придётся, все хлопоты мы возьмём на себя и сделаем это совершенно бесплатно. Мы найдём покупателей, подготовим документы, продадим квартиру по рыночной цене, зарегистрируем сделку в Регпалате. Но так ли это важно? Ведь вы к этому времени уже будете жить в новой квартире».
Это важно, так как именно с этого момента и начинаются минусы схемы. Чтобы произвести равноценный обмен старого жилья на новое, квартира в новостройке, как правило, выбирается на самом начальном этапе строительства, когда до сдачи дома остается еще как минимум год-полтора. Старую квартиру застройщик забирает, и встает вопрос, где жить до момента сдачи дома? Хорошо, если есть родственники, готовые приютить участников долевого строительства на своей жилплощади. Но чаще всего таким покупателям приходится арендовать квартиру, и, если это полноценная семья с детьми, речь идет о двух- или трехкомнатной квартире, съем которой, по данным ижевских агентств недвижимости, обходится примерно в 15–20 тысяч рублей в месяц.
Еще сложнее в финансовом плане придется тем, у кого равнозначный по цене обмен не получился, и на разницу они взяли ипотеку. В таком случае к стоимости аренды прибавляются еще и ежемесячные выплаты банку.
Живите у себя
Самая привлекательная, по мнению покупателей, схема, когда застройщик выкупает у клиента старую квартиру и позволяет в ней жить до сдачи нового дома. По такому принципу сейчас работают несколько строительных компаний в Ижевске. В большинстве своем это застройщики, специализирующиеся на индивидуальных домах. Однако с июля этот вид trade in вводит и компания, возводящая целые жилые комплексы.
«Такую схему мы предлагаем только на те дома, которые сдаются в декабре этого года, а жить в старой квартире разрешаем до февраля 2016-го, — сообщили в отделе продаж ООО «АСПЭК-Домстрой». — В зачет берем квартиры общей площадью не более 49 кв. м и только у тех клиентов, кто покупает у нас двух или трехкомнатные квартиры».
По мнению экспертов, у этой схемы есть подводные камни. Самый опасный, связанный с кризисом — вероятность замораживания строительства, так как, продав новостройку, фактически денег за нее застройщик не получает. При массовом применении такого обмена компания рискует остаться без ресурсов для строительства. В случае если стройка встанет, покупатель останется без новой квартиры, так как ее вообще нет, и без старой — это жилье ему уже не принадлежит.
Впрочем, в Ижевске этот риск исключен: застройщик по этой схеме продает квартиры в доме, который через несколько месяцев уже сдается, соответственно, он практически полностью профинансирован другими дольщиками. Но есть другой, можно сказать, жирный минус. Квартиры в зачет забираются с определенным дисконтом, в который входят траты по регистрации купли-продажи старого жилья, оплата работы специального отдела, занимающегося «вторичкой», и необходимость выставления этой квартиры на продажу по цене чуть ниже среднерыночной, но в то же время с возможностью получить застройщику с этой сделки собственную «маржу». В некоторых случаях дисконт может достигать до 200 тысяч рублей от рыночной стоимости квартиры.
Следует учесть и тот факт, что квартира за полгода до сдачи дома стоит в разы дороже, чем на начальном этапе, поэтому и разница в цене между старым и новым жильем может быть огромной. К примеру, 2-комнатная «хрущевка» сейчас в Ижевске стоит около 1,8 млн рублей, «двушка» в доме, который вот-вот будет сдан, — 2,5 млн и выше. С учетом дисконта и разницы в цене покупателю нужно добавить около миллиона рублей.
Ипотека с отсрочкой
В крупных городах России, таких как Москва, Санкт-Петербург, Казань, набирает популярность схема «квартира в зачет», в которой участвуют не только застройщик и покупатель, но еще и банк — партнер строительной организации. То есть клиент выбирает новостройку, резервирует ее на три или шесть месяцев и оформляет ипотеку, отдавая старую квартиру в залог банку. После получения ключей от нового жилья продает прежнее и за счет вырученных от продажи денег досрочно закрывает ипотечный кредит.
Схема очень удобная, но не всем доступная, так как нужны собственные накопления на первоначальный взнос для оформления ипотеки от 10 до 20% стоимости покупаемой квартиры.
Когда такая схема появится и в Ижевске, эксперты сказать не могут. Впрочем, нечто подобное в столице Удмуртии практикуется, с тем лишь отличием, что старая квартира не сдается в зачет и не отдается в залог.
«Многие застройщики Ижевска предоставляют рассрочку под определенный процент, — рассказали в агентстве недвижимости «ЭтажиМ». — То есть покупатель вносит определенную сумму в качестве первоначального взноса застройщику и оформляет договор долевого участия, закрепляя таким образом за собой и новостройку, и цену на нее. На остаток суммы строительная компания дает рассрочку с каким-то определенным ежемесячным платежом на срок до одного года. Если дом к тому времени все еще не сдан, покупатель оформляет ипотеку. Плюс в том, что ежемесячные платежи застройщику полностью идут в погашение основного долга, поэтому для окончательных расчетов требуется небольшая сумма ипотеки, которая полностью закрывается, как только будет продано старое жилье».
Здесь также встает вопрос о первоначальном взносе, так как для предоставления рассрочки застройщики 10–20 процентами, как банки, не довольствуются, а требуют от 40 до 70 процентов стоимости выбранной квартиры, поэтому схема доступна только тем, у кого есть на руках определенная сумма.