Вопреки ожиданиям перезагрузка на вторичном рынке недвижимости Ижевска не случилась. Осень — время традиционного подъема продаж — продолжила многомесячное снижение цен на квартиры в столице Удмуртии. По сравнению с концом 2014-го – началом 2015 года жилье стало стоить дешевле в среднем на 300–400 тысяч рублей. По некоторым позициям разница доходит до полумиллиона. Сценарий дальнейшей ситуации в сфере недвижимости предсказать не берутся даже эксперты.
Крутое пике
Если судить по данным одного из самых популярных сайтов объявлений о купле-продаже недвижимости, сейчас в Ижевске на вторичном рынке продается около 1900 однокомнатных квартир. В сентябре прошлого года эти цифры доходили до 4 тысяч и более. Риелторы констатируют: в сентябре предложение чуть-чуть увеличилось, но рынок по-прежнему пустой, вялотекущий и бесперспективный.
«Если раньше нам приносили очень много объявлений о продаже квартир и так же немало — о покупке, то сейчас мы принимаем объявления только от продавцов и в разы меньше, чем, скажем, год назад, — говорит сотрудник редакции специализированного журнала "Обмен-продажа жилья в Ижевске" Мария Корлякова. — И продаются квартиры очень долго, даже на реализацию ликвидной квартиры, в хорошем состоянии, в престижном районе и по адекватной цене, уходит не менее двух месяцев».
Слишком быстро и слишком сильно подешевели квартиры, у клиентов попросту не укладывается в сознании ситуация на рынке недвижимости, считают риелторы.
«Приходят клиенты и говорят: "Хотим продать трехкомнатную квартиру за 4 млн рублей", — рассказывает руководитель отдела агентства недвижимости «ЭтажиМ» Дмитрий Борисов. — Когда доносим до них правду о действительной рыночной стоимости их квартиры, они апеллируют тем, что их сосед-брат-знакомый точно такую же квартиру продал за эти самые 3 миллиона. А дальше в разговоре выясняется, что по такой цене квартира была продана в декабре прошлого года, то есть во время ажиотажного спроса. В итоге собственники предпочитают не продавать совсем, чем отдавать свою недвижимость по сегодняшней цене».
По оценкам экспертов, предложение на рынке сократилось на 2,5%, но это средние цифры. Сегмент дорогих, просторных квартир ужался гораздо сильнее, чем «хрущевки» и жилье 467-й серии.
Дешевле только даром
Цены на жилье в Ижевске покатились по наклонной в апреле, сейчас они снизились уже на 15–20%.
«Многие рассчитывали на осенние изменения в лучшую сторону, но их не произошло, — констатирует руководитель отдела агентства недвижимости «Имущество Плюс» Александра Васильева. — Цены чуть остановились в своем падении, но скорее только притормозили. До конца года повышаться они уже не будут, будут только падать».
Сейчас однокомнатную «хрущевку» в Ижевске можно купить за 1,3–1,5 млн рублей, столько она стоила в 2011 году. Квартиру площадью 36 кв. м в доме не старше 5 лет можно приобрести за 1,6 млн рублей, до начала кризиса ее цена ниже 2 млн не опускалась.
Традиционно самые дорогие квартире — в Центре и Металлурге, в тренде также Первомайский и Устиновский районы. Буммаш, где цена всегда была гораздо ниже, чем в среднем по городу, в докризисный год в этом плане прибавил себе веса за счет новостроек на Буммашевской и микрорайона Столичного на Воткинском шоссе. Однако, как только началось падение спроса, жилье на Буммаше снова сильно «просело» в цене. Чего не скажешь о Строителе — там тоже недвижимость долгое время считалась неликвидной из-за плохой репутации района, которую исправили новые дома, буквально выросшие за 2013-2014 годы, и кризис эту тенденцию не остановил.
А вот собственникам квартир в районе Татарбазара проблемы экономики в какой-то мере сыграли на руку.
«На Татарбазаре всегда было мало квартир в продаже, а сейчас их можно по пальцам пересчитать, — говорит риелтор Марина Зотова. — А вот спрос на это жилье, как ни странно, не упал за счет жителей Ленинского района, которые не хотят покидать его, но желают переселиться из общежитий и малосемеек, плюс разъезжающиеся семьи частного сектора. Все это привело к тому, что двухкомнатную квартиру, скажем, на Саратовской или Нагорной собственники выставляют за неслыханные 1,9–2 млн рублей, и люди их покупают!»
Движение с пробуксовкой
«Сейчас рынок двигают в основном ипотечники, — говорит Александра Васильева. — Чтобы купить квартиру в ипотеку, они, как правило, продают прежнюю квартиру. Банки сократили срок, отведенный на выбор покупаемого жилья, поэтому, чтобы уложиться в этот срок, ипотечники свою квартиру продают дешево. Так формируется общая атмосфера и хоть какое-то движение».
По словам риелторов, сейчас каждая вторая сделка проходит с использованием заемных банковских средств. Люди, желающие изменить жилищные условия, поняли, что в ближайшем будущем ждать нечего, и привыкли к тем ставкам, которые предлагают банки.
Однако, по данным Удмуртстата, с начала года средняя зарплата в Удмуртии снизилась на 7%, расходы же, наоборот, увеличились. Все это в скором времени может привести к тому, что ипотека населению будет не по карману, если, конечно, Центробанк вновь не понизит ключевую ставку. А, учитывая тот факт, что по итогам совещания 11 сентября регулятор оставил ее размер без изменения, в среднесрочной перспективе дальнейшего понижения годовых процентов по ипотечным кредитам ожидать не приходится.
А раз самый мощный драйвер развития рынка недвижимости еще не скоро вернется на докризисный уровень, то ни о каком возрождении и росте спроса и цены не может быть и речи, говорят эксперты. Самые осторожные прогнозы — на 2017 год, но до тех пор, считают риелторы, ситуация может стать еще хуже.