В Удмуртии стали меньше интересоваться ипотекой, в том числе и с господдержкой, той, что под 10-11% годовых. Об этом сигнализирует Управление Росреестра по УР, ему вторят московские аналитики, по мнению которых, льготная ипотека исчерпала свой потенциал. Однако либо в Росреестре не так считают, либо риелторы с застройщиками не склонны афишировать малоприятные изменения, но, по словам удмуртских игроков рынка недвижимости, по крайней мере, в Ижевске новостройки и дешевая ипотека на них все еще в тренде. Правда, желания все же расходятся с возможностями.
Сбавили обороты
Аналитики Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Казани едва ли не в унисон «запели» песню о выгорании главного двигателя рынка новостроек и кредитования — ипотеки с господдержкой. Эксперты говорят — льготный жилищный кредит стал подтормаживать и скоро его брать будет некому.
«Как экстренная мера ипотека по субсидируемой государством ставке оказалась весьма полезной и своевременной. Но она уже практически исчерпала свой потенциал, — утверждает директор портала «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — В апреле, сразу после запуска программы государственной поддержки ипотечного кредитования, рынок оживился. Доля ипотечных сделок на первичке поднялась до прошлогоднего уровня, в некоторых новостройках продажи с привлечением банковских займов дошли до 50-60%. Но к концу лета стало понятно: несмотря на то, что ставка по ипотеке сейчас, пожалуй, самая низкая за всю историю российского банковского кредитования, спрос продолжает падать. То есть количество потенциальных покупателей, которые могли взять кредит под 11-12% годовых и купить себе жилье, быстро закончилось».
По данным Управления Росреестра по Удмуртии, в последнее время специалисты ведомства наблюдают снижение объемов ипотечного кредитования (минус 17,2% с начала года) и сокращение количества договоров долевого участия на новостройки (минус 20%). Полученные цифры сравнили с прошлым годом (спокойным периодом с января по сентябрь), и снова — цифры статистики пошли вниз. В 2014 году жители Удмуртии зарегистрировали более шести тысяч договоров долевого участия, в этом — всего 4,7 тысяч.
Бесценные метры
Падение налицо, особенно на двух- и трехкомнатные квартиры. Но, говорят эксперты, отнюдь не из-за того, что льготная ипотека и новостройки перестали интересовать жителей Удмуртии.
«Уровень обеспеченности жильем в городе все еще на таком уровне, что об исчерпании рынка речи не идет вообще, — говорит руководитель службы маркетинга компании «Комос-строй» Марат Касимов. — "Трешки" — да, продаются медленнее обычного. Но не потому, что закончились покупатели с большими суммами. Их редко покупают целиком за накопленные деньги, даже с привлечением ипотеки. Обычно для того, чтобы купить "трешку", люди продают свою старую "однушку-двушку". А вот тут и начинаются проблемы. Ипотека с господдержкой распространяется только на первичный рынок. Вторичка идет на общих основаниях. И условия там существенно менее вкусные, чем на новостройках. Как следствие, увеличились сроки экспозиции на вторичке и следом за ними — сроки экспозиции "трешек" в новостройках».
По словам риелторов, рынок вторичного жилья по-прежнему лишь слегка подает признаки жизни. Все по той же причине: люди и рады бы купить, но денег не хватает, а собственники все никак не могут понять, что не они диктуют цены на квартиры.
«Все дело в цене, если собственник не ориентируется на цены прошлого года, то квартира продается», — отмечают в агентстве недвижимости «Мегаполис».
О снижении объемов вслух никто не говорит — ни банки, ни застройщики. Но риелторы, сотрудничающие с банками и оформляющие заявки на ипотеку прямо в офисе агентства, считают, что менеджеры-кураторы проявляют некую озабоченность.
«Менеджер нам часто звонит и спрашивает: "Что случилось, где клиенты?" — рассказывают в агентстве недвижимости. — А что мы можем поделать? Желающие оформить ипотеку есть, но все они продают старую недвижимость для первоначального взноса, и продают дорого. А оформлять ипотеку, пока не продана вторичка, смысла нет — банк после одобрения дает два месяца на выбор квартиры. Гарантировать, что за это время будет продана старая недвижимость, никто не возьмется. Если клиент в два месяца не укладывается, банк аннулирует заявку, нужно снова подавать документы. И здесь тоже нет гарантии, что во второй раз будет принято положительное решение».
Ветер ипотечных перемен
Сейчас Удмуртия занимает шестое место по стоимости одного квадратного метра жилой площади среди регионов ПФО. И не из жадности собственники выставляют свои квартиры втридорога, а из-за ценовой пропасти между новостройками и старым фондом.
«Хочу купить двухкомнатную квартиру в новостройке, продаю старую "однушку", мой риелтор каждый день мне твердит — надо цену снижать, надо цену снижать, — рассказывает жительница Ижевска Татьяна. — Я хочу продать свою квартиру за 1,7 млн, чтобы добавить ипотечный миллион, и купить хорошую "двушку". Но риелтор говорит, что максимум, за сколько сможем продать, — это 1,5 млн, а ипотеку больше миллиона я не потяну. И как мне быть?»
Если так будет продолжаться и дальше, даже льготная ипотека уже не спасет рынок строительства жилья. А кризис в строительстве равнозначен катастрофе, и это понимают абсолютно все.
«Недавно был на совещании с одним из московских банковских аналитиков, который сообщил, что, скорее всего, ставки по ипотеке на вторичку будут снижены практически до уровня новостроек, — поделился приятной новостью директор агентства недвижимости «Римский квадрат» Сергей Егоров. — Это откроет второе дыхание рынку старого жилья, значит, у людей будет больше возможностей покупать новостройки, которые все еще очень интересны для клиентов».
У многих ижевских семей нет возможности покупать новостройку и ждать, когда дом будет возведен, поэтому зачастую ижевчане покупают квартиры в многоэтажках на стадии сдачи.
«Я постарела лет на двадцать, когда мы покупали квартиру в сдающемся доме, — говорит ижевчанка Мария. — У нас ипотека под 11,4%, и это — предел для нас. После сдачи дома эта ставка уже не действует, и мы потратили огромное количество нервов, здоровья и сил, чтобы успеть купить квартиру до сдачи дома. Было много всяческих проволочек и с нашей стороны, и со стороны банка, и со стороны застройщика, и мы уже потеряли надежду, но все же успели, буквально за три дня до сдачи».
Если ставки на вторичку будут понижены, таких ситуаций не возникнет. А оживший рынок старого жилья придаст инерции рынку новостроек. Вот только до нового года, по словам Сергея Егорова, ставки уже вряд ли будут меняться. А после этого рубежа, точнее в марте 2016-го, заканчивается программа ипотеки с господдержкой, и продлевать ее правительство России не намерено. Так что если кредитование на вторичку подешевеет в начале года, то у продавцов, покупателей, застройщиков и банкиров, возможно, будет всего несколько недель ажиотажного подъема.