Загородный рынок недвижимости в своем движении от кризиса к кризису примерно на год опережает городской, квартирный. Так и в этот раз — интерес к домам и участкам в Удмуртии начал падать еще в 2014 году, когда городские метры скупались на ура. Однако именно эта статистика вселяет надежду, что сегмент загородной недвижимости окажется более динамичным и раньше пройдет дно. И есть вероятность, что это случится в 2016 году. Так где же риелторы видят возможные точки роста?
Кризис с опережением на год
Первые признаки стагнации на рынке загородной недвижимости проявились еще в 2013 году, и выразились они в появлении вокруг Ижевска множества экспериментальных экономичных форматов загородного жилья — миниатюрных таунхаусов (КП «Европа» за Ягулом) и даже квартир с участками (КП «Зеленодолье» по Сарапульскому тракту).
Из-за взрывного роста предложения к 2014 году, когда городской рынок первичного жилья ставил рекорды продаж, сегмент коттеджных поселков оказался перегретым и затоваренным. На этом фоне менее привлекательные как по качеству, так и по цене готовые, но старые дома постепенно выпали из поля зрения покупателей.
«Вторичный рынок домов и участков упал на дно еще в начале 2015 года, — констатирует эксперт по недвижимости Елена Ломаева. — Цены на объекты не падали, но продавцы спокойно соглашались на скидку и в 30, и в 40%».
По словам риелторов, в 2015 году загородный рынок просел на треть по сравнению с уже «неурожайным» 2014-м. Однако сейчас что-то едва ощутимо, но уже меняется.
«После новогодних праздников произошло странное колыхание всего рынка недвижимости и начался внезапный подъем продаж, — делится наблюдениями риелтор Надежда Тимофеева. — Но если городское жилье встрепенулось и снова затихло, то загородная недвижимость все еще движется вперед».
Заезжай и живи
Однако радоваться рано, говорят специалисты, так как движется не вся масса загородного рынка, а его отдельные составляющие. Если проанализировать продажи готовых домов, как от застройщика, так и «вторичку», то становится ясно, что самый ходовой товар здесь — объекты от 2 до 2,5 млн рублей.
«То, что дешевле 2 млн, как правило, требует дополнительных вложений, а из-за постоянно растущих цен на стройматериалы достройки, перестройки, подведение коммуникаций и прочие работы могут „повиснуть в воздухе“», — говорит специалист по загородной недвижимости Яна Макарова.
По ее словам, лучше всего продаются 2-этажные дома с полным набором коммуникаций, пластиковыми окнами, замененной электропроводкой, обновленной кровлей и участком в 6 соток — словом, добротные деревенские дома без изысков.
«Неделю назад я подбирала для клиентки такие дома в пределах 10–15 км от Ижевска, — рассказывает Яна Макарова. — Предложений было немного, потому что продавцы все еще предпочитают переждать время низких цен, но я не поверила своим глазам и ушам, когда поняла, что через несколько дней эти предложения исчезли — меня опередили другие покупатели!»
Не все включено
А вот к коттеджам покупатели пока равнодушны, вернее, не замечают их из-за достойной альтернативы.
«К примеру, в популярном селе Ягул продается полностью кирпичный коттедж площадью 160 кв. м и с участком в 10 соток за 5,2 млн рублей, — говорит риелтор Дмитрий Иванов. — Хозяин утверждает, что именно столько стоит земля в пригороде Ижевска и дом из чистого кирпича. Но буквально в пятистах метрах можно купить аналогичный участок за 300 тысяч и построить дом из пеноблока с облицовкой кирпичом за 3 млн. По-моему, экономия очевидна».
Эта экономия в 2016 году, так же как и в 2015-м, будет делать погоду в спросе на земельные участки. Разброс по ценовым категориям здесь просто огромен: от 8 до 150 тысяч за сотку. Конечно, место и размер имеют значение, но только на первый взгляд.
Еще одно сравнение от риелторов: к примеру, недалеко от села Первомайский участок в 10 соток предлагается купить за 1 млн рублей. В такую сумму собственник оценил наличие коммуникаций — электричество и газ, дорогу, близость к Ижевску (менее 2 километров от «Ленты»).
«В то же время буквально в 5 километрах от „Ленты“ можно купить участок всего за 200 тысяч рублей, да еще и в рассрочку, — приводит пример Дмитрий Иванов. — Да, пока там нет ни электричества, ни газа. Но все появится по федеральной программе: свет — в ближайшие месяцы, газ — через два года, как раз к концу окончания стройки. И что в таком случае выгоднее?»
Не бренды, но в тренде
По прогнозам риелторов, уже совсем скоро на рынке появится безусловный хит продаж — дачи и садовые участки.
«Садовые домики с участками всегда хорошо продавались весной, но в этом году есть дополнительный импульс — „импортозамещение“, — говорит Елена Ломаева. — Представители агентств недвижимости рассчитывают на ощутимое оживление дачного сегмента по той причине, что отдых на зарубежных морских курортах, в отличие от дач в родных краях, стал для представителей среднего класса не самым доступным удовольствием».
Маленький домик с вишневым садом, грядками клубники и теплицей с огурцами, водонагревателем, отменной банькой и автобусным сообщением в качестве транспортной доступности — вот идеал в этом сегменте. Особо популярных направлений нет, но есть четкая ценовая политика, говорят риелторы.
«Мы уже наблюдали, как весной 2015-го скупалось все, что приближено к идеалу, но при этом стоит дешевле 200 тысяч, — говорит риелтор Надежда Тимофеева. — Думаю, что в этом году, с учетом повышения спроса на такую недвижимость, нужно поднять планку на 100–150 тысяч».
А если на массиве есть электричество зимой, вода из скважины и есть возможность утеплить дом — такие объекты, говорят специалисты, будут куплены еще по пути к каталогам недвижимости.
Словом, каждому сегменту на протяжении года отведено свое «продажное» время, но, по словам аналитиков, за его рамками рынок, скорее всего, будет оставаться все таким же вялотекущим.
«Этот кризис развивается не по традиционному сценарию, — говорит Надежда Тимофеева. — И если честно, мы не знаем, чего ожидать».