Гость из Москвы, главный архитектор проекта Центра градостроительной информации ГУП МО «НИиПИ градостроительства» Александр Антонов, выступая на конференции «Градостроительное планирование и управление, качество среды и предпринимательский климат», предложил муниципальным властям Ижевска революционную идею. Сопоставив статистические данные по структуре жилищного фонда Ижевска и демографическому составу жителей, Александр Антонов пришел к выводу, что жилье, предлагаемое сегодня на рынке, совершенно не соответствует нормативным потребностям горожан и идет вразрез с провозглашаемой на российском уровне социальной политикой.
«Теоретически никто нам не мешает заложить такие параметры, как средний минимальный размер квартиры, предельное количество однокомнатных квартир, в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и выдавать это застройщикам, — предложил Александр Антонов. — Это именно то, что можно сделать на муниципальном уровне абсолютно без изменений законодательства. Но для этого нужно уточнить статистику и понять, что требуется».
Революционные идеи лучше слушать из партера
Не случайно перед началом конференции министр строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртии Иван Новиков убрал со стола президиума табличку со своей фамилией. Предложение Александра Антонова прозвучало в завершение его выступления, и не отреагировать на него, сидя в президиуме, было бы сложнее.
«Задача не министру здесь сегодня выступать, а экспертам», — завершил вступительное слово Иван Новиков и сел в первый ряд, кстати, рядом с заместителем главы администрации Ижевска по градостроительству Владимиром Нестеренко, который тоже благоразумно проигнорировал предложение Антонова.
Предваряя встречу, Иван Новиков дал понять, что основной тренд сегодня в Ижевске — это многоэтажная застройка территории садоводческих массивов и частного сектора в черте города, в основном в восточной части. Застройщики идут на эти территории и начинают там строить, республика попытается сгладить падение темпов ввода жилья, а уж насколько новое жилье будет отвечать потребностям горожан, узнаем потом. Застройщики исходят из финансовых возможностей потенциальных покупателей, а наука — из здравого смысла, абстрагируясь от финансовых реалий. Тенденция такова, что эти два подхода все дальше расходятся друг от друга.
Александр Антонов обосновал свою идею расчетами. Исходя из существующих сегодня нормативов обеспеченности жильем и задач и сформулированных российским правительством целевых ориентиров в этой сфере, получается, что в Ижевске нужно построить еще 6,2 млн квадратных метров жилья или 33 тысячи жилых ячеек. Учитывая существующую структуру жилого фонда, характеризующуюся огромным переизбытком двухкомнатных квартир, по расчетам архитекторов выходит, что из этих шести с небольшим миллионов квадратных метров 700 тысяч приходится на однокомнатные квартиры и студии, а все остальное — большие квартиры — 80–100 квадратных метров.
При этом на практике средняя площадь вводимой в России квартиры в последние годы падает. Если в начале 2000-х годов это было 70 квадратных метров, то сегодня 54. Как было сказано на конференции, это возврат к «хрущевкам», только уже не пяти, а семнадцатиэтажным. Если в шестидесятые это было продиктовано необходимостью быстрого восполнения колоссального дефицита жилья в городах в связи с индустриализацией, то сейчас это только вопрос наших финансовых возможностей.
Представляете, что сказали бы сейчас наши застройщики, если бы им вменили в обязанность возводить дома, на 88% состоящие из квартир от 80 метров? «Невидимая рука рынка» никак не стыкуется с «головой» архитекторов и демографов. Она управляется «желудком», то есть возможностями спроса.
Пустые метры
Однако, если предположить, что государство действительно активно вмешается в этот процесс и доступность жилья возрастет, все эти нынешние малогабаритные ипотечные квартиры превратятся в абсолютный неликвид. Уже сейчас привлекательность жилья как объекта для инвестиций резко упала. Последние статистические данные, по словам Александра Антонова, свидетельствуют о том, что новых покупателей инвестиционных квартир практически нет, правда, старые пока не сбрасывают имеющиеся объекты, надеясь на возобновление роста цен.
В результате сложилась еще одна диспропорция. В Ижевске, по данным последней переписи, насчитывается 240 тысяч домохозяйств, то есть семей и отдельно проживающих граждан. При этом число домовладений на 24 тысячи больше. Это те самые пустые инвестиционные квартиры, о которых говорил Александр Антонов. Причем в большинстве своем они действительно пустые, поскольку, согласно статистической методологии, люди, арендующие жилье у домовладельцев, входят в число отдельных домохозяйств.
Важная, но труднорешаемая задача государства состоит в том, чтобы вовлечь их в хозяйственный оборот. Использовать опыт Франции по введению налога на пустующее жилье предложил недавно в одном из радиоэфиров доктор экономических наук Михаил Делягин. Французская система, по его словам, предусматривает обложение налогом пустующего жилья в поселениях численностью свыше 50 тысяч человек. За первый год налог не взимается, со второго года владелец пустующей квартиры или дома платит 12,5% от вмененного арендного дохода. С третьего года ставка увеличивается до 25%. Если жилье принадлежит фирме, то ставки еще больше.
Вслед за проблемой пустующих квартир встает вопрос создания цивилизованного арендного рынка. На конференции было озвучено, что арендный рынок охватывает сегодня 5–10% жилого фонда в крупных городах и он практически весь находится в тени. В Татарстане, по данным РБК, в этом году сдали в эксплуатацию 13 арендных домов, построенных за счет республиканского бюджета, но это частный случай, который вряд ли станет тенденцией. У государства нет денег, а частных инвесторов не устраивают запредельные сроки окупаемости доходных домов.
В борьбе рынка с благими пожеланиями и научно обоснованными нормативами, как правило, побеждает рынок, поэтому идея Александра Антонова вряд ли будет реализована, скорее отменят нормативы, по крайней мере там, где они явно противоречат сложившейся практике.
Кстати, противоречат они не везде. Еще один участник конференции, главный архитектор НПИ «ЭНКО» из Санкт-Петербурга Ольга Красовская, анализируя нормативную обеспеченность Ижевска социальными объектами, отметила, что количество лечебных учреждений у нас избыточно, а спортивных — крайне недостаточно. Здесь научный подход удивительным образом совпал с усилиями наших властей по оптимизации в здравоохранении и развитию государственно-частного партнерства в строительстве спортивных сооружений. Только есть риск, что при запланированном правительством падении доходов нам будет не до спорта, а потребность в больницах, наоборот, возрастет.