Московские девелоперы начали сдавать новостройки внаём. Объясняют это маркетинговым ходом, но высокая цена аренды с головой выдает попытку компаний заработать на том, что не продается. Ижевские застройщики этот ход оценивают скептически, на корню зарубая идею появления в городе доходных домов.
Конечно, пока все попытки москвичей строить жилье для коммерческой аренды — это скорее исключение, призванное прощупать перспективы. Позволить себе возводить доходные дома могут лишь застройщики с поистине необъятными объемами, поскольку у аренды большой срок окупаемости, а зарабатывать и платить зарплату рабочим нужно сейчас. Именно по этой причине строительство арендного жилья удмуртские девелоперы даже не рассматривают.
«Это совсем не бизнес-проект. При существующих ставках аренды покрыть только затраты на строительство можно будет лет через пятнадцать — двадцать», — считает руководитель службы маркетинга компании «КОМОС-строй» Марат Касимов.
«Если бы был какой-то инвестор, сделавший заказ на такое жилье, например государство, то можно было бы, наверное, рассмотреть строительство арендных квартир. Но пока нет инвестора, строить дома для найма с таким длинным сроком окупаемости бизнесу неинтересно», — поделилась мнением эксперт по маркетинговому сопровождению компании «Инком-Инвест» Оксана Макарова.
Впрочем, потенциальный инвестор есть — Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, которое собирается разработать механизм привлечения в такие проекты внешних инвесторов на сумму 30 млрд рублей. Для этого АИЖК организует управляющую компанию и с помощью банка-партнера создаст целевой фонд для выкупа новостроек у девелоперов. Кроме того, подберет проект с перспективами сбыта наёмного жилья, обеспечит контроль и поддержку строительства, выступит гарантом строительных рисков.
Заманчивая перспектива позволит получить застройщикам 100-процентного покупателя и в его лице — гарантированный доход. Однако в Ижевске, где предложение в разы превышает спрос на аренду, а цена найма такова, что риелторы говорят «дешевле только даром», такая схема вряд ли сработает. Очевидно, что это понимают и в АИЖК, поскольку проект строительства арендных домов рассматривается только для Москвы и Санкт-Петербурга, где количество приезжих и арендующих скоро превысит число местных жителей.
Еще одна связанная с арендой «фишка» от москвичей — наём с последующим выкупом. Девелопер одного из жилых комплексов, расположенных в центре Новой Москвы, сделал «ход конем» и предложил «протестировать» квартиры перед покупкой.
Механизм следующий: жилец может снять меблированную квартиру в аренду по цене рынка и жить в ней год по договору. При необходимости предлагается оформление временной московской регистрации. Нюанс предложения в следующем: арендатор может выкупить жилье с зачетом уже совершенных платежей или же продолжить снимать квартиру, равно как и отказаться от аренды.
«Для многих это очень притягательный вариант, — считает директор московской компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — Ведь в квартире можно жить не один год, а несколько и окончательно выкупить жилье, когда от первоначальной продажной стоимости останется заплатить совсем немного. Вопрос только в том, будет ли застройщик ждать несколько лет, не поднимет ли стоимость найма на второй и далее годы аренды?»
И ждать не будет, и стоимость аренды поднимет, чуть ли не хором говорят ижевские застройщики. Поскольку за маркетинговым ходом опять же скрывается лишь попытка минимизировать убытки. И, как выяснилось, в Ижевске тоже используют такой способ.
«У нас есть такая практика, мы сдаем нереализованное жилье, — сообщил руководитель отдела продаж СК «Стим» Вячеслав Домрачев. — Непроданная квартира в сданном доме не просто приносит убытки, ее нужно еще и хранить. А кто сделает это лучше жильцов? Поэтому мы пошли на этот эксперимент и 10 квартир сдали за чисто символическую плату арендаторам. Сначала это казалось дикостью, потом к нам очередь выстроилась».
Символическая плата позволяет не уходить в минус по коммунальным платежам и амортизации помещения. И хоть акция оказалась весьма востребованной, тех, кто пожелал выкупить арендованное жилье, — единицы, говорит Вячеслав Домрачев. Кроме того, наниматели предупреждены, что, как только на квартиру найдется покупатель, ее придется освободить.
Эксперимент застройщик намерен продолжить, если в очередном сданном объекте останутся невыкупленные квартиры. Правда, по словам Вячеслава Домрачева, злоупотреблять этой практикой нельзя.
«Если мы сдадим внаём большое количество таких квартир, это постепенно обвалит рынок аренды, который и так уже сильно опустился, — считает он. — А если учесть, что множество квартир в новостройках покупается для сдачи в аренду, мы своим экспериментом можем обрубить сук, на котором сидим».
Хотя очевидно, что о долгосрочности эксперимента говорить не приходится. Сейчас ситуация на рынке строительства такова, что продажи заметно упали и компании строить стали меньше, чтобы не копить непроданные квартиры либо, что еще хуже, не продавать их за откровенный бесценок. Такое положение дел рано или поздно приведет к дефициту, который, как известно, является мощнейшей подъемной силой для цен и спроса. И как только рынок наладится, об аренде уже никто и не вспомнит — хлопотно это и нерентабельно.