Миновала середина лета — скоро у нас появится возможность оценить справедливость прогноза московских девелоперов о первой волне роста цен на квартиры, которая была озвучена на форуме «Недвижимость России», организованном РБК. Уже сейчас статистика преподнесла весьма интересные цифры, игнорировать которые жилищный рынок просто не сможет.
По данным Удмуртстата, оборот строительных организаций республики в июне 2016 года к июню 2015-го составил всего 66%, если взять период с января по июнь, то падение к прошлому году будет несколько меньше, но тоже достаточно ощутимое — 88,9%. В I квартале по инерции ввод жилья был еще на уровне 2015 года, но потом из-за неясных перспектив по спросу и взрывного роста цен на строительные материалы, прежде всего на арматуру, застройщики начали осторожнее подходить к закладке новых объектов.
С приближением сезонного роста потребительской активности падение оборота у строительных организаций создает снижение рыночного предложения жилья. Что же происходит со спросом? Снова обратимся к статистике, на этот раз банковской. Банк России на своем сайте выложил данные о кредитной активности по регионам на 1 июня. Согласно этим данным, в Удмуртии с начала года было выдано 5 313 жилищных кредитов на сумму 6 млрд 525 млн рублей. Если сравнить с тем же периодом 2015 года, то рост по количеству кредитов составил 36,8%, это 1 431 дополнительная жилищная сделка по сравнению с прошлым годом. По сумме ипотечное кредитование в Удмуртии приросло еще сильнее — на 50%.
Рекордная ставка
Причина, очевидно, в повышении доступности ипотечных кредитов из-за снижения ставок. Если на 1 июня 2015 года средневзвешенная ставка по жилищным кредитам равнялась 14,55%, то на начало июня 2016-го — 12,03%. Снижение ставки на 2,52% влияет на рынок весьма серьезно. Если взять для примера кредит в сумме 1 млн рублей, то за месяц заёмщик сэкономит за счет такого снижения 2 140 рублей на процентных платежах. Кстати, Удмуртия по этому показателю на начало июня попала в рекордсмены — ниже, чем у нас, средневзвешенная ипотечная ставка только в Ненецком автономном округе (11,81%), но там выдан всего 91 жилищный кредит, поэтому справедливо будет утверждать, что среди субъектов федерации со значительными объемами ипотечного кредитования наша ставка минимальна.
Всевозможные специальные ипотечные программы, стимулирующие покупку новостроек, также играют на повышение спроса на первичном жилищном рынке. Фактически ипотечное кредитование остается единственным сегментом, где сохраняется приемлемый уровень кредитного риска. Ипотечная корпорация Удмуртской Республики даже объявила о возможности для заёмщиков с 1 июня этого года использовать для подтверждения дохода по своим ключевым ипотечным продуктам не только справку по форме 2-НДФЛ, но и специальную справку по форме кредитора, как это делают сегодня многие банки.
Получается, что, несмотря на то, что реальные доходы населения все еще далеки от предкризисного уровня, спрос на жилье, подогреваемый большей доступностью ипотеки, начинает расти. Этот растущий спрос встречается со снижением закладки новых объектов у большинства застройщиков — повышение цен, похоже, неизбежно.
Осень — это маленькая жизнь?
Представители компании «АСПЭК-Домстрой» прокомментировали «ДЕНЬ.org», что уже ощутили положительный эффект активизировавшейся ипотеки. По поводу ценовых перспектив прямого ответа получить не удалось, поскольку цена на квартиру в не сданном еще доме зависит от того, на каком этапе находится строительство. Средняя степень готовности домов — величина, находящаяся в постоянном движении, поэтому легче всего сравнивать цены в новостройках, если дом уже сдан. Как нам рассказали в «АСПЭК-Домстрое», сейчас у них таких квартир всего 28, поэтому судить по ним о средних ценах не получится.
В «Уралдомстрое» нам вообще сказали, что не могут предложить новостройку в сданном доме, поскольку таких квартир у них на сегодняшний день нет. В «КОМОС-строе» от комментариев о ценовой ситуации на жилищном рынке отказались, но, скорее всего, ситуация там похожая.
Есть вероятность, что отложенный спрос 2015 года, когда многие следили за развитием ситуации в ожидании ценового «дна», все-таки будет отыгран осенью 2016-го. Это неплохая поддержка для нашей строительной отрасли — застройщики смогли бы подправить свою маржинальность, сильно пошатнувшуюся с ростом цен на строительные материалы. Жаль только, что жители Удмуртии вряд ли смогут отыграть в свою пользу лидерство нашего региона по снижению ипотечной процентной ставки, — замаячившая выгода рискует нейтрализоваться ростом цены квадратного метра.
Другой вопрос — насколько этот рост может быть длительным, станет ли он тенденцией? Из местных экспертов никто не рискнул давать прогнозы на эту тему. На РБК удалось найти прогноз аналитиков S&P — они считают, что цены к осени повысятся на несколько процентов, но их рост в реальном выражении все равно потом будет отставать от индекса потребительских цен в России. Естественно, подобные выводы могут быть справедливы при отсутствии каких-то форс-мажорных обстоятельств в экономике, но так уж в России повелось: чем ближе к выборам, тем меньше форс-мажора, все как-то стабилизируется, к сожалению, не навсегда.