Ровный ход работы Комиссии по землепользованию и застройке города Ижевска был нарушен на последнем вопросе, видимо, сотрудники аппарата уже при подготовке повестки почувствовали, что он будет непростым. Утверждали рыночную оценку земельного участка для передачи в бесплатную аренду под застройку в рамках республиканского закона о защите прав обманутых дольщиков.
Количество нестыковок и спорных вопросов по этому участку сразу наводит на мысль о том, что дело не обошлось без влиятельных интересантов. Во-первых, на удивление низкая оценка, что, вполне очевидно, в интересах будущего застройщика, поскольку именно от рыночной цены участка зависит сумма, которую он должен будет потратить на обманутых дольщиков. Механизм прост: участок застройщику предоставляется бесплатно, но сумму, соответствующую его рыночной стоимости, он должен пустить на благое дело, предоставив дольщикам квартиры или просто выплатив сумму, соответствующую их потерянным инвестициям. Застройщика, конечно, еще предстоит выбрать по конкурсу, но потенциальные участники уже на этапе подготовки, как правило, в курсе дел.
Во-вторых, происходят какие-то странные метания по поводу допустимого использования этого участка — на комиссии было сказано, что изначально участок был отведен под индивидуальное жилищное строительство, но в последней редакции Генплана Ижевска, которая сейчас проходит общественное обсуждение, он фигурирует уже в категории «городские леса».
Согласно кадастровой карте на сайте Росреестра вообще указано, что участок предназначен для размещения образовательных объектов, причем изменения внесены при проведении кадастровой оценки в июле этого года. Вообще-то, по факту на этой земле площадью 2,4 гектара в Индустриальном районе столицы Удмурти между 1-й РКБ и Новыми Ярушками действительно растет настоящий лес, который строителям неминуемо придется вырубать.
Третья странность состоит в том, как вообще этот участок попал в перечень для реализации 42-го республиканского закона о помощи обманутым дольщикам. «Принцип был такой: в перечень включались все участки под строительство многоквартирных домов в Ижевске», — пояснила начальник управления земельных ресурсов и землеустройства администрации Ижевска Татьяна Пушина, представлявшая вопрос на комиссии. Как тогда этот лес, в лучшем случае предназначенный под индивидуальное жилищное строительство, попал в перечень вместе с территориями многоэтажной застройки?
Участок — не с чем сравнивать?
Приглашенный за заседание директор оценочной компании «Инком-эксперт», проводившей оценку, Игорь Петров, видимо, для того, чтобы снять с себя возможные претензии, начал с того, что обозначил информационный вакуум по объектам с правом аренды, якобы затрудняющий оценку. Рыночная стоимость участка, надо сказать, у них получилась на удивление низкая — 6,6 млн рублей за 2,4 га земли в городской черте с подведенным водопроводом и канализацией.
Кстати, рыночная стоимость была определена с использованием метода сравнения продаж. Объектами для сравнения стали участки по Дачному переулку на Воложке, в поселке Нагорный и деревне Старый Игерман, не имеющие ни канализации, ни водопровода. Игорь Петров пояснил, что оценщики в связи с этим сделали корректировку, кажется, 16%, но все равно странно, что участка, подходящего по параметрам, в городской черте не оказалось.
Вопросы возникли и по части транспортной доступности.
«От улицы Киварской общественным транспортом добираться час, на автомобиле — 20 минут, смотрим Дачный — полтора часа, Нагорный — час сорок, смотрим Пасечник (оценивавшийся участок. — Прим. «ДЕНЬ.org») — 20 минут до мэрии», — заметил депутат Городской думы Андрей Зюзин.
Народный избранник также обратил внимание и на коммуникации, и на то, что месяц назад комиссия утверждала отчет «Инком-эксперта» по участку под программу помощи дольщикам на улице Тверской, и там почти такая же площадь была оценена в 57 млн рублей.
«Зона разная, целевка разная, тут из разряда — чья мама красивее», — возразил Игорь Петров.
Зона, может быть, и разная, но с Малиновой горы добираться до Центра ненамного быстрее, чем от 1-й РКБ.
Знакомые эксперты по ижевской недвижимости прикинули, что цена участка в 6 соток под индивидуальное строительство в этом районе может составить миллион рублей. На оцениваемой земле можно нарезать 40 таких участков — получается 40 миллионов, но никак не шесть.
Интересанты
Оставим в покое оценку и вернемся к вопросу об интересантах. Как-то туманно выразившись относительно того, почему участок, не относящийся к многоквартирной застройке, был включен администрацией Ижевска в перечень по обманутым дольщикам, Татьяна Пушина дальше обозначила второстепенную роль городской администрации в этих вопросах: «Дальше курируется председателем правительства, в марте было два совещания, где курировался вопрос о выставлении участков, предназначенных для передачи по закону 42-РЗ».
Интересно, что на сайте Госсовета Удмуртии в пятницу появилась новость об обсуждении поправок к этому закону, в числе которых возможность предоставлять в качестве компенсации потерь обманутых дольщиков бесплатно земельные участки для индивидуального жилищного строительства. Сказано также о том, что, помимо основного законопроекта, депутатом Госсовета УР, генеральным директором ЗАО ПФК «Зардон-групп» Дмитрием Лукиным разработан альтернативный проект закона. Ожидается, что все это будет рассмотрено на ближайшей сессии Госсовета 27 сентября.
Получается, что изменения в закон 42-РЗ как раз легитимируют механизм использования земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в рамках помощи обманутым дольщикам. Проявилась одна конкретная персона, заинтересованная в корректировке закона, — Дмитрий Лукин. Непонятно только, в какую сторону он предполагает скорректировать закон и имеет ли он какое-то отношение к истории с земельным участком возле Новых Ярушек.
В любом случае администрация Ижевска оказывается в роли статиста, распоряжающегося формально каким-то имуществом, но не оказывающего решающего влияния на то, как это имущество используется.
«Полномочия поделили так, что всю подготовительную работу вы, администрация города, сделаете, а в части принятия решения мы, республика, определимся, — возмутилась зампред Городской думы Ижевска Фания Федорова. — Решение им, а ответственность вся на нас?»
Бюджету Ижевска, конечно, интереснее было бы распродавать участки под ИЖС с аукционов, тем более что с наполняемостью бюджета в этом году огромные проблемы. Помогать обманутым дольщикам, конечно, нужно, но на 6,6 млн рублей сильно не поможешь — здесь участки под многоквартирную застройку работают гораздо эффективнее. К тому же обманутые дольщики в свое время вкладывались именно в квартиры в высотных домах, им не нужны коттеджи. Так кто же и в чьих интересах проталкивает в эту программу участок, идеально подходящий под многомиллионные ВИП-коттеджи?