На рынке жилья  столицы Удмуртии появился абсолютный тренд — квартиры-студии. Некоторые девелоперы признаются: в кризис удержать объемы продаж во многом удается именно благодаря малоформатным квартирам. Ситуация сейчас такова, что застройщику легче продать студию с ценой квадратного метра 50 и более тысяч, чем 3-комнатную квартиру по цене 42-43 тысячи за квадратный метр. Тем временем столичные эксперты по недвижимости считают, что у квартир-студий будущее не столь перспективно, как кажется, и выход из кризиса укажет на дверь и квартирам-студиям. Что ж, спросим у ижевских игроков рынка недвижимости.   

22 квадрата цивилизации

Сейчас средний размер студий на рынке недвижимости Удмуртии — это 22 квадратных метра. В них входят прихожая, санузел с полноценной ванной, угол под кухню, лоджия, то есть чистой жилой площади остается примерно 10–14 квадратов. Плюс — новый дом со свежими коммуникациями, лифт, благоустроенная придомовая территория, кое-где — консьержка. 

Теперь рассмотрим среднестатистическую гостинку. Угол под кухню и прихожая — это одно целое, туалет размером не более квадратного метра, душ и ванна не предусмотрены, балкон — один на весь этаж, где может быть еще от 6 до 12 подобных КГТ. Жилая площадь — те же 12 квадратов, к которым прилагается развитая инфраструктура, иногда консьержка, деревянные полы в блоке и прогнившие трубы.

Из того же сегмента — комнаты в общежитиях. Их жилая площадь доходит до 25–27 квадратов, все остальное — в общем коридоре, единое на все 4–20 комнат. Инфраструктура здесь тоже развита, есть консьерж, но плюсы теряются на фоне огромного минуса — почти половина жильцов общежитий — это те, кого не хочется  видеть в качестве своего соседа.

В таких условиях и без аналитики ясно, что большинство тех, у кого немного денег, но есть потребность в собственном жилье, предпочтут студию.

«Квартира-студия — это как "Жигули", — приводит сравнение руководитель отдела продаж СК "Стим" Вячеслав Домрачев. — Они никому не нравятся, но их все равно покупают, так как это оптимальное соотношение цены и качества: недорого, но цивильно. В предыдущий кризис, в 2008 году, я лично инициировал появление на рынке квартир-студий, наша компания первой начала строительство малоформатного жилья, и правильность решения из года в год подтверждается».

Дом на 700 квартир

ЖК «Дуэт», «Рябинушки», «Ласточка» — в Ижевске уже несколько домов, состоящих преимущественно или исключительно из квартир-студий. Несколько аналогичных многоэтажек — в стадии строительства. И сейчас в городе нет ни одного застройщика, который бы отказался от студий.

«Обычно в  техзадании  на новые проекты экономкласса мы закладываем требование о примерно 30%-ной доле студий в доме, — рассказывает руководитель отдела маркетинга ООО "Комос-строй" Марат Касимов. — По факту меньше получается, так как они сложнее инсолируются и технологически дороже обычных квартир.  Но в практике я еще ни разу не сталкивался с убыточными проектами с квартирами-студиями. Они ликвидны, у них есть явно выраженная целевая аудитория, к ним есть интерес со стороны инвестиционных покупателей. И кризис тут ни при чем, в стабильные периоды их тоже хорошо покупают».

Сейчас средняя цена квартир-студий в Ижевске  —  1-1,2 млн рублей, и складывается парадоксальная ситуация: застройщику проще продать студию, в которой цена квадратного метра превышает 50 тысяч, чем 3-комнатную квартиру, где стоимость квадрата колеблется в пределах 42-43 тысяч рублей. Проще настолько, что все студии бывают скуплены в течение 1-2 месяцев с начала продаж, тогда как более просторные квартиры иногда остаются непроданными даже после окончания строительства.  

Так есть ли жизнь после кризиса?

Во время недавних аналитических дискуссий о судьбе квартир-студий представители московских компаний «Миэль-новостройки» и «БЭСТ-новострой» сошлись во мнении, что малогабаритное жилье — это не более чем антикризисное решение. Представители агентств недвижимости Ижевска категорически не согласны со столичными аналитиками.

«Малогабаритное жилье — это не способ сохранения денег в сложный экономический период, — говорит руководитель отдела новостроек АН "Мегаполис" Анфиса Санникова. — Гостинки, малосемейки, студии покупают молодые люди и молодые семьи для того, чтобы с чего-то начинать отдельную жизнь, так было до кризиса, это происходит в кризис, и ничто не изменится и после него». 

Кроме того, риелторы говорят, у Ижевска свой, особенный рынок недвижимости и московские схемы здесь  не вписываются.   

«У нас в городе очень много гостинок, которым по 20-30-40 лет, в них прогнившие коммуникации, пахнущие подъезды, и они все равно до сих пор пользуются спросом!  — отмечает руководитель агентства недвижимости "Римский квадрат" Сергей Егоров. — А сейчас тенденция такова, что люди начали понимать разницу между гостинкой и студией, и считают, что лучше немножко добавить и приобрести новую студию. Студии будут постепенно заменять собой этот старый фонд малогабаритного жилья».

А поскольку замена жилья, которым славятся улицы Буммашевская, Воткинское шоссе, процесс не быстрый, очевидно, что студии еще долго будут в тренде.

«С моей точки зрения, оглядываясь на мировую практику, особенно на примеры Гонконга, Токио, Парижа, наличие широкого предложения малоформатного жилья указывает на динамичное развитие города, — говорит маркетолог ООО "Комос-строй" Марат Касимов. — Это значит, что город растет, привлекает к себе миграционные потоки, которые где-то нужно расселять. Отдельная студия — это гораздо более интересный вариант, чем комната в коммуналке или лачуга в фавелах. Так что я думаю, что у этого товара есть будущее, и о затоваривании речи не идет».