Жанна Ситникова

В уходящем году было принято и вступило в силу достаточно много законодательных актов, напрямую касающихся недвижимости в Удмуртии. Риелторы и застройщики выделили топ-10 законов, которые оказали наибольшее влияние на развитие рынка. По мнению аналитиков, не все законы «во благо», а некоторые нормы — как в пословице: «Закон, что дышло: куда повернешь, туда и вышло». Попробуем разобраться, чем грозят и что сулят новые нормативные документы, на примере пяти самых глобальных изменений. 

Льготное спасение — ипотека с господдержкой

На протяжении всего года кривая покупательской активности постепенно катилась вниз. От резкого падения рынок удержало постановление о государственном субсидировании ипотечной ставки. Сейчас по ней некоторые банки кредитуют уже под 10,8% годовых.

Особо на нее молятся застройщики: дешевая ипотека распространяется только на новостройки, и вместо мертвого затишья компании получили легкий ажиотаж.  

«Сейчас рынок недвижимости в основном движется за счет новостроек и льготной ипотеки», — признает директор АН «Римский квадрат» Сергей Егоров.

По данным Росреестра, спрос на новостройки в 2015 году снизился на 18%, но это — по отношению к ажиотажному 2014-му. Если сравнивать с 2013-м, то интерес к первичному рынку уменьшился всего на 10%, и в этом заслуга льготного кредитования, поскольку вторичный рынок, где ипотека осталась дорогой, просел почти на 50%.

Стоит отметить, что из-за падения «вторички» к концу года стал подтормаживать и рынок новостроек. 

Страхование от недостроя — изменения в законе о долевом строительстве

Госдума одобрила дополнения к закону ФЗ-214, и теперь застройщик обязан страховать «предпринимательский риск» (а также риск повреждения, гибели объекта) в пользу дольщика. Сумма выплат должна быть адекватна деньгам, внесенным дольщиком в качестве платы за жилье. Эта норма призвана спасти участников долевого строительства от участи стать обманутыми дольщиками.

«До принятия изменений в закон самой глобальной проблемой для дольщика могло стать банкротство застройщика, поскольку в этом случае весьма проблематично получить деньги с разорившегося застройщика, — говорит директор агентства недвижимости «ЭтажиМ» Наталья Малинина.  — У страховой же компании получить обратно свои вложения намного проще, нужно лишь подождать, пока компания признает банкротство застройщика страховым случаем».

А вот на отклоненную пока Госдумой попытку правительства отменить долевое строительство или внедрить между застройщиком и дольщиком посредника в виде банка, чтобы избежать появления обманутых дольщиков, многие отреагировали примерно так: «уф, пронесло!», поскольку эту идею сразу же окрестили «пулей в затылок».

«Сейчас многоквартирные дома строятся на деньги дольщиков. Если у застройщиков отнимут такую возможность, компании будут вынуждены брать банковские кредиты, — считает глава Минстроя Удмуртии Иван Новиков. — А это — удорожание квартир как минимум на размер процентной ставки».

Не более одного дома — ограничения для жилищно-строительных кооперативов

С 1 октября 2015 года вступили в силу изменения, затрагивающие деятельность жилищно-строительных кооперативов. Теперь им нельзя возводить более одного дома. Этим нововведением, по сути, устранена одна из «лазеек» для недобросовестных застройщиков, когда деньги пайщиков могли быть направлены на достройку другого объекта.

В то же время это ограничение может сказаться на цене квартир от ЖСК.

«Кооперативу, в отличие от застройщиков, продающих жилье по договорам долевого участия, к примеру, не нужно страховать риски и ответственность, — говорит риелтор Наталья Тимофеева. — Поэтому себестоимость квадратного метра в ЖСК намного ниже. Теперь же кооперативы, которые честно возводят сразу несколько домов, будут вынуждены работать на условиях долевого строительства и закладывать эти издержки в цену. Либо на каждый дом будут создавать отдельный ЖСК».

По данным риелторов, особенно много ЖСК строят в Санкт-Петербурге, который жители Удмуртии все чаще выбирают для покупки жилья. К слову, однокомнатная квартира в новостройке от ЖСК сейчас стоит почти столько же, сколько аналогичная в Ижевске по ДДУ.

Бум на загород — закон об упрощении предоставления участка

В этом году государство взяло курс на активное развитие индивидуального строительства и приняло ряд законов, которые упрощают предоставление гражданам под массовую застройку земли, находящиеся в муниципальной или федеральной собственности.

Однако просто получить участок и оставить его до лучших времен не получится:   граждане обязаны в течение трех лет на этой земле что-то построить, иначе участок будет изыматься.

Также введены нормы, которые позволяют без труда оформить право собственности на участок, который приобретен или получен иным способом еще в советские времена.

Сейчас загородные участки (без подряда) переживают настоящий бум спроса. Вокруг Ижевска, как по волшебству, появились десятки будущих коттеджных поселков, в которых участки  продаются по смехотворной цене — от 8 тысяч рублей за сотку.

«В таких условиях практически невозможно выгодно продать готовый дом или земельный участок в населенном пункте недалеко от Ижевска, — отмечает специалист по загородной недвижимости Олег Зимин. — С учетом уже подведенных коммуникаций, стоимости земли и строительства, к примеру, дом не может стоить меньше 4 млн. Точно такой же коттедж на дешевом участке обойдется в 3 млн».

Личный дефолт — закон о банкротстве физических лиц

С 1 октября в России закон допускает банкротство физических лиц. Эта норма может значительно упростить жизнь тем, кто, например, в силу непростых экономических условий в стране, больше не может выплачивать ипотеку.

Таких в России сейчас около 260 тысяч семей. В Удмуртии, по оценке банков, работающих на территории республики, просроченные платежи по ипотеке составляют от 1,5 до 2% от всего объема выданных кредитов, и ежемесячно в Удмуртии на торги выставляется до десяти залоговых объектов недвижимости. Цена на них зачастую едва превышает размер долга банку, так что должник остается ни с чем.

Закон о банкротстве призван помочь должникам избежать многих подобных неприятностей. Конечно, кредит банкроту все равно придется выплатить, но без огромных пеней за просрочку  и без изъятия залоговой недвижимости по цене долга банку.

В то же время, по мнению экспертов, банкротство физлиц увеличивает  риски для людей, приобретающих вторичное жилье. В ряде случаев сделки бывшего собственника могут быть признаны недействительными, а заранее просчитать такой поворот покупки невозможно.

 

В следующей публикации рассмотрим, чем обернулись для жителей Удмуртии
изменения в налоговом законодательстве, какой документ остановит строителей незаконных малоэтажек и почему не работают нормы от Пенсионного фонда по маткапиталу.