Низкая заработная плата и высокие процентные ставки по ипотеке неожиданно увеличили в Ижевске спрос на недвижимость, которую риелторы считают неликвидной, - жилье в многоквартирных малоэтажных домах, называемых незаконными малоэтажками. Новый дом, квартира с отделкой и привлекательная цена перевешивают чашу весов, где на другой стороне - вероятность того, что суд такую постройку признает незаконной.
12 квартир вместо коттеджа
Восточный поселок, Татарбазар, район железнодорожного вокзала, улицы Баранова, В. Сивкова, К. Маркса и С. Разина. География строительства незаконных малоэтажек имеет четкие границы в пределах расположенного в центре столицы Удмуртии и по ее окраинам частного сектора. Именно здесь проще всего строительной компании приобрести земельный участок для индивидуального жилищного строительства, задекларировать возведение частного дома и построить трехэтажное здание с большим количеством квартир. В половине случаев такое жилье покупается на стадии строительства, и его цена - от 800 тысяч до 1 млн рублей.
«Цена, конечно, заинтересовала нас в первую очередь, - рассказывает жительница дома № 146 по ул. Казанской в Ижевске Галина С. - Мы долгое время жили с родителями, и нам захотелось свое, отдельное жилье, причем старую «хрущевку» нам покупать не хотелось. У нас были наличные, около миллиона рублей, и когда мы начали изучать рынок, то поняли, что квартира в новостройке-высотке стоит в два раза дороже, чем та, которую мы в конечном итоге выбрали. Мы заплатили 820 тысяч рублей, у нас почти 40 квадратных метров, уже сделан ремонт: натяжные потолки, теплые полы в ванной, хорошие двери, ламинат, и соседей - всего 11 семей. А в высотном доме мы могли бы купить только квартиру-студию без кухни, без ремонта и сантехники, да еще и в доме, больше похожем на муравейник».
На вопрос, не опасается ли собственница квартиры в малоэтажке того, что дом признают незаконно построенным, женщина только отмахнулась, гордо заявив, что они с соседями оформили «выдел».
Не квартира, а помещение жилого назначения
По словам юристов, так называемый «выдел» не поможет собственникам малоэтажек сохранить свое жилье и деньги. Выдел означает, что все собственники квартир такого дома документально выделили свои квадратные метры в отдельные помещения. Кстати, в документах, выданных Регистрационной палатой, редко написано «квартира». Чаще всего это просто помещение жилого назначения, а статус недвижимости для суда значения не имеет, так как на участке земли для индивидуального жилищного строительства должен быть построен частный, а не многоквартирный дом.
Сейчас, по данным администрации Ижевска, судом уже признаны незаконными строения, расположенные по адресам: В. Сивкова, 290, Баранова, 41, 8-е Марта, 32. Рассматриваются заявления о признании самовольными постройками и дальнейшем сносе домов: Чайковского, 54, В. Сивкова, 297, К. Маркса, 326.
Собственники этих квартир обили немало порогов, пытаясь сохранить недвижимость или вернуть деньги. Некоторым это удалось, но большинство уже мысленно распрощались и с накоплениями, и с квадратными метрами.
«Когда мне сообщили, что дом, в котором я купила квартиру, вот-вот признают незаконным, я по совету специалистов Жилищной инспекции подала встречный иск к застройщику - за признанием сделки купли-продажи недействительной и применением последствий ее недействительности, - рассказала нам собственница дома № 41 по ул. Баранова, пожелавшая остаться неизвестной. - Заявление в суде Ленинского района, рассмотрения еще не было, но мой адвокат сказал, что, скорее всего, я ничего не выиграю. И продать эту квартиру мы не можем, потому что она находится под судебным запретом».
Ищите ветра в поле
У строительных компаний, возводящих незаконные малоэтажки, масса возможностей избежать ответственности или выплаты компенсации, даже если есть решение суда. Директор одной из строительных компаний, по понятным причинам не пожелавший открыть свою личность и название организации, рассказал об одном таком способе. Некая фирма, скажем, ИП Сидоров, покупает земельный участок, на котором, в соответствии с разрешением, обязуется построить частный дом. Вместо него возводится здание в три этажа, по договорам долевого участия распродаются квартиры, в которых застройщиком и продавцом выступает как раз ИП Сидоров, оформляется техническая документация на дом, где все квартиры обозначаются как различные помещения одного большого хозяйства, а собственникам как членам одной большой семьи выделяются доли. Документы в порядке, и у Росреестра нет оснований для отказа в регистрации права собственности на такую недвижимость. После проведения всех процедур, связанных с регистрацией права собственности, ИП Сидоров закрывается, и в случае судебного решения с фирмы попросту нечего взыскать.
«Действующим законодательством не предусмотрена возможность предотвращения строительства малоэтажек недобросовестными застройщиками, так как при осуществлении своих прав застройщик, в том числе как участник гражданских правоотношений, должен действовать на основании принципа добросовестности (ст. 1 Гражданского кодекса РФ), - говорится в официальном ответе администрации Ижевска на наш информационный запрос. - В целях недопущения заключения договора купли-продажи с недобросовестным застройщиком рекомендуем не заключать договор купли-продажи, если предметом договора выступает доля в праве объекта недвижимости, а не квартиры, а также, если объект указан в перечне объектов недвижимости, строящихся или построенных без разрешения на строительство, размещенном на сайте МО «Город Ижевск».
Ларчик просто открывался
Как показывает судебная практика, повлиять на застройщика до того момента, как будут возведены стены, то есть на стадии котлована или фундамента, невозможно, так как суд в этот момент не может определить степень нарушения, потому что не видит признаков многоквартирного дома. Они появляются у строящегося дома лишь тогда, когда возведена «коробка» здания, и в этом случае она уже будет расцениваться как объект недвижимости.
На сайтах Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртии и МО «Город Ижевск» размещены интерактивные карты столицы республики, где отмечены все дома, имеющие, по словам чиновников, «признаки многоквартирности», и их там примерно 120 строений. Получается, что все знают о нарушениях, но активных мер не принимают, в поле зрения попали лишь 6-7 домов. У городской администрации есть реальный рычаг воздействия на застройщиков возведенных домов - это Правила землепользования и застройки Ижевска, по которым ограничен коэффициент застройки земельного участка. По нему различные строения могут занимать не более 20% территории, то есть на участке в 10 соток должен стоять дом не более 200 квадратных метров. В малоэтажках - по 10-12 квартир, каждая из которых не менее 30 квадратных метров, есть и по 50-60. Простая арифметика доказывает - факт нарушения налицо, но в администрации Ижевска уверяют - с незаконными постройками проще бороться собственникам соседних с малоэтажками частных домов. Поскольку из-за незаконного строительства затапливаются расположенные поблизости участки, строительная техника портит газоны и воздух, сама стройка отбрасывает большую тень на соседние сотки. Все это действительно так, и прецедент есть: дом на Чайковского, 54 признан незаконным по заявлению соседа, и, по словам городских чиновников, суды более эффективно реагируют на заявления граждан, чем муниципалитеты.
Но реальная причина, очевидно, кроется в другом. Снос таких незаконных строений - мероприятие не из дешевых. Одна только экспертиза стоит около 250 тысяч рублей, кроме того, сами работы по демонтажу строения и вывозу строительного мусора, всего на ликвидацию незаконной малоэтажки требуется около 2,5 миллиона рублей. Как сообщили в администрации Ижевска, средств на снос самовольных построек на этот год в городском бюджете не заложено. Получается, что проще устроить показательную казнь, а потом - закрыть глаза на ситуацию в надежде, что горожане сами проявят инициативу. Но, зная наш менталитет, надежды на это мало.