Полная версия Мобильная версия

Дома на сносях. Почему незаконные малоэтажки в Ижевске продолжают расти как грибы после дождя?

K 6791
J
Жанна Ситникова

Низкая заработная плата и высокие процентные ставки по ипотеке неожиданно увеличили в Ижевске спрос на недвижимость, которую риелторы считают неликвидной, - жилье в многоквартирных малоэтажных домах, называемых незаконными малоэтажками. Новый дом, квартира с отделкой и привлекательная цена перевешивают чашу весов, где на другой стороне -  вероятность того, что суд такую постройку признает незаконной. 

Восточный поселок.Только на этой фотографии 6 незаконных малоэтажек. ©День.org12 квартир вместо коттеджа

Восточный поселок, Татарбазар, район железнодорожного вокзала, улицы Баранова, В. Сивкова, К. Маркса и С. Разина. География строительства незаконных малоэтажек имеет четкие границы  в пределах расположенного в центре столицы Удмуртии и по ее окраинам частного сектора. Именно здесь проще всего строительной компании приобрести  земельный участок для индивидуального жилищного строительства, задекларировать возведение частного дома и построить трехэтажное здание с большим количеством квартир. В половине случаев такое жилье покупается на стадии строительства, и его цена - от 800 тысяч до 1 млн рублей.

«Цена, конечно, заинтересовала нас в первую очередь, - рассказывает жительница дома № 146 по ул. Казанской в Ижевске Галина С. - Мы долгое время жили с родителями, и нам захотелось свое, отдельное жилье, причем  старую «хрущевку» нам покупать не хотелось.  У нас были наличные, около миллиона рублей, и когда мы начали изучать рынок, то поняли, что квартира в новостройке-высотке стоит в два раза дороже, чем та, которую мы в конечном итоге выбрали. Мы заплатили 820 тысяч рублей, у нас почти 40 квадратных метров, уже сделан ремонт: натяжные потолки, теплые полы в ванной, хорошие двери, ламинат, и соседей - всего 11 семей. А в высотном доме мы могли бы купить только  квартиру-студию без кухни, без ремонта и сантехники, да еще и в доме, больше похожем на муравейник».

На вопрос, не опасается ли собственница квартиры в малоэтажке того, что дом признают незаконно построенным, женщина только отмахнулась, гордо заявив, что они с соседями оформили «выдел».

Не квартира, а помещение жилого назначенияул. Красноармейская. Малоэтажка и частный дом - за одним забором.©День.org

По словам юристов, так называемый «выдел» не поможет собственникам малоэтажек сохранить свое жилье и деньги. Выдел означает, что все собственники квартир такого дома документально выделили свои квадратные метры в отдельные помещения. Кстати, в документах, выданных Регистрационной палатой, редко написано «квартира». Чаще всего это просто помещение жилого назначения, а статус недвижимости для суда значения не имеет, так как на участке земли для индивидуального жилищного строительства должен быть построен частный, а не многоквартирный дом.

Сейчас, по данным администрации Ижевска, судом уже признаны незаконными строения, расположенные по адресам: В. Сивкова, 290, Баранова, 41, 8-е Марта, 32. Рассматриваются заявления  о признании  самовольными постройками и дальнейшем сносе домов: Чайковского, 54, В. Сивкова, 297, К. Маркса, 326.

Собственники этих квартир обили немало порогов, пытаясь сохранить недвижимость или вернуть деньги. Некоторым это удалось, но большинство уже мысленно распрощались и с накоплениями, и с квадратными метрами.

«Когда мне сообщили, что дом, в котором я купила квартиру, вот-вот признают незаконным, я по совету специалистов Жилищной инспекции  подала встречный иск к застройщику - за признанием сделки купли-продажи недействительной и применением последствий ее недействительности, - рассказала нам собственница дома № 41 по ул. Баранова, пожелавшая остаться неизвестной. - Заявление в суде Ленинского района, рассмотрения еще не было, но мой адвокат сказал, что, скорее всего, я ничего не выиграю. И продать эту квартиру мы не можем, потому что она находится под судебным запретом».

Ул. Халтурина. На таких маленьких пустырях чаще всего и появляются малоэтажки.©День.org Ищите ветра в поле

У строительных компаний, возводящих незаконные малоэтажки, масса возможностей избежать ответственности или выплаты компенсации, даже если есть решение суда. Директор одной из строительных компаний, по понятным причинам не пожелавший открыть свою личность и название организации, рассказал об одном таком способе. Некая фирма, скажем, ИП Сидоров, покупает земельный участок, на котором, в соответствии с разрешением, обязуется построить частный дом. Вместо него возводится здание в три этажа, по договорам долевого участия распродаются квартиры, в которых застройщиком и продавцом выступает как раз ИП Сидоров, оформляется  техническая документация на дом, где все квартиры обозначаются как различные помещения одного большого хозяйства, а собственникам как членам одной большой семьи выделяются доли. Документы в порядке, и у Росреестра нет оснований для отказа в регистрации права собственности на такую недвижимость. После проведения всех процедур, связанных с регистрацией права собственности, ИП Сидоров закрывается, и в случае судебного решения с фирмы попросту нечего взыскать.

«Действующим законодательством не предусмотрена возможность предотвращения строительства малоэтажек недобросовестными застройщиками, так как при осуществлении  своих прав застройщик, в том числе как участник гражданских правоотношений, должен действовать на основании принципа добросовестности (ст. 1 Гражданского кодекса РФ), - говорится в официальном ответе администрации Ижевска на наш информационный запрос. - В целях недопущения заключения договора купли-продажи с недобросовестным застройщиком рекомендуем не заключать договор купли-продажи, если предметом договора выступает доля в праве объекта недвижимости, а не квартиры, а также, если объект указан в перечне объектов недвижимости, строящихся или построенных без разрешения на строительство, размещенном на сайте МО «Город Ижевск».

Ларчик просто открывалсяУл. Шумайлова. Мусор, оставшийся после строительства, месяцами лежит перед домом. ©День.org

Как показывает судебная практика, повлиять на застройщика до того момента, как будут возведены стены, то есть на стадии котлована или фундамента, невозможно, так как суд в этот момент не может определить степень нарушения, потому что не видит признаков многоквартирного дома. Они появляются у строящегося дома лишь тогда, когда возведена «коробка» здания, и в этом случае она уже будет расцениваться как объект недвижимости.

На сайтах Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртии и МО «Город Ижевск» размещены интерактивные карты столицы республики, где  отмечены все дома, имеющие, по словам чиновников, «признаки многоквартирности», и их там примерно 120 строений. Получается, что все знают о нарушениях, но активных мер не принимают, в поле зрения попали лишь 6-7 домов. У городской администрации есть реальный рычаг воздействия на застройщиков  возведенных домов - это Правила землепользования и Восточный поселок. Между малоэтажкой и соседними домами - не более 20 метров. ©День.org застройки Ижевска, по которым ограничен коэффициент застройки земельного участка. По нему различные строения могут занимать не более 20% территории, то есть на участке в 10 соток должен стоять дом не более 200 квадратных метров. В малоэтажках - по 10-12 квартир, каждая из которых не менее 30  квадратных метров, есть и по 50-60. Простая арифметика доказывает - факт нарушения налицо, но в администрации Ижевска  уверяют - с незаконными постройками проще бороться  собственникам соседних с малоэтажками частных домов. Поскольку из-за незаконного строительства затапливаются расположенные поблизости  участки,  строительная техника портит газоны и воздух, сама стройка отбрасывает большую тень на соседние сотки. Все это действительно так, и прецедент есть: дом на Чайковского, 54 признан незаконным по заявлению соседа, и, по словам городских  чиновников, суды более эффективно реагируют на заявления граждан, чем муниципалитеты.

Но реальная причина, очевидно, кроется  в другом. Снос таких незаконных строений - мероприятие не из дешевых. Одна только экспертиза стоит около 250 тысяч рублей, кроме того, сами работы по демонтажу строения и вывозу строительного мусора, всего на ликвидацию незаконной малоэтажки требуется около 2,5 миллиона рублей. Как сообщили в администрации Ижевска, средств  на снос самовольных построек на этот год в городском бюджете не заложено. Получается, что проще устроить показательную казнь, а потом - закрыть глаза на ситуацию в надежде, что горожане сами проявят инициативу. Но, зная наш менталитет, надежды на это мало.

 

 

 

 


Читайте также


comments powered by HyperComments