На российском рынке недвижимости появился новый тренд — жить внаём и не заморачиваться ипотекой. После того как банковские ставки испуганной стайкой взлетели вверх, аренда стала в два раза дешевле платежа по кредиту. Привлекательность тенденции доказывает формула расчетов, но применима ли она к рынку жилья в Удмуртии?
В качестве примера возьмем не самую дорогую, но и нее самую плохую квартиру — «трешку» площадью 67 кв. м в доме ленинградской планировки в Первомайском районе. Квартира стоит 2,7 млн рублей, в состоянии «заезжай и живи», то есть не требующая капитальных вложений на ремонт.
Ипотека
Итак, для покупки квартиры стоимостью 2,7 млн рублей в ипотеку понадобится первоначальный взнос (минимум 15%) — 405 тыс. рублей и кредит банка (по средней ставке 14% годовых) — округленно 2,3 млн рублей.
Кредитный калькулятор, который есть на сайте почти всех крупнейших банков, работающих с ипотекой, в среднем выдает такую картину:
- ежемесячные выплаты при оформлении ипотеки на 10 лет составят около 34 341 рубля;
- банковская переплата — 1 млн 890 тыс. рублей. Стоит помнить, что эта сумма отдается банку просто за то, что он дал попользоваться деньгами, причём даже не своими.
При этом после двух-трех недель, которые понадобятся на выбор квартиры, получение одобрения банком как заемщика, так и объекта, регистрацию в Росреестре, человек получает жилье, в которое сразу может въехать и не беспокоиться о том, где ему жить, и начинает платить:
35 тыс. рублей (округленно) — ежемесячные платежи по кредиту, плюс коммуналка — примерно 5 тыс. рублей, итого: только на квартиру уходит 40 тыс. рублей дохода.
За 10 лет на нее будет потрачено: 400 тыс. — первоначальный взнос + (40 тыс. х 120 месяцев) = 5 млн 200 тыс. рублей. Это без ремонта и расходов на мебель, которые неизбежно возникнут за 10 лет эксплуатации жилья.
Аренда жилья + накопление нужной суммы
Для того чтобы копить на квартиру, нужны «лишние» деньги, то есть те самые 35 тыс. рублей, которые предполагалось отдавать банку при покупке жилья в ипотеку.
Стоимость аренды той самой «трешки» на Михайлова обойдётся примерно в 18 тыс. рублей в месяц. За 10 лет найма «чужому дяде» придется отдать 2 млн 160 тыс. рублей (18 тыс. х 120 месяцев = 2 160 тыс. руб.). Даже больше, чем банку, но на самом деле все не так печально, как кажется на первый взгляд.
В наличии у семьи уже имеется 400 тыс. рублей, приготовленных для первоначального взноса в случае ипотеки. Кроме того, каждый месяц «свободными» (40 тыс. предполагаемых трат на квартиру в случае ипотеки минус 18 тыс. аренды) остаются 22 тыс. рублей.
В результате через год: 22 тыс. х 12 = 264 тыс. + 400 тыс. = 664 тыс. рублей.
Второй год накоплений: 664 тыс. + 264 тыс. = 928 тыс. рублей.
Через два года накоплений можно купить хорошую комнату (20 кв. м) в приличном общежитии, отремонтировать, обставить ее мебелью и техникой и сдать ее в аренду. При этом у семьи есть собственность и дополнительный источник дохода — по нынешним расценкам аренды примерно 5 тыс. рублей в месяц и 60 тыс. за год.
Третий год: 928 тыс. (это актив — комната) + 264 тыс. + 60 тыс. = 1 млн 252 тыс. рублей.
Год четвёртый: 1 252 + 264 + 60 = 1 млн 576 тыс. рублей.
То есть прошло четыре года, семья может продать комнату, добавить накопленное и купить квартиру-студию в новом доме либо однокомнатную квартиру в отличном состоянии в доме 467-й серии.
У семьи снова есть собственность — теперь уже полноценная квартира, в которой можно либо жить (но это неудобно, так как цель — двухкомнатная квартира), либо снова сдавать внаём — теперь уже за 10 тыс. рублей в месяц, а жить при этом в арендованной.
Итак, год пятый: 1 576 (актив — квартира) + 264 (ежегодные накопления) + 120 (доход от сдачи «однушки» в аренду: 10 тыс. х 12 мес.) = 1 млн 960 тыс. рублей.
Год шестой: 1 960 + 264 + 120 = 2 млн 344 тыс. рублей.
Седьмой год: 2 344 + 264 + 120 = 2 млн 728 тыс. рублей.
В результате через семь лет семья покупает ту самую «двушку» в доме ленинградской планировки. Или через восемь лет, если учесть, что к тому времени стоимость квартиры вырастет.
А если бы у семьи не было первоначального взноса в 400 тыс. рублей, то необходимую сумму для покупки двухкомнатной квартиры она, предположительно, набрала бы через 10 лет.
Вывод
Плюсы ипотеки: своё жильё (но в залоге у банка); возможность вселиться сразу, а рассчитываться постепенно, хотя с точки зрения психологии достижений это минус.
Минусы ипотеки: первоначальный взнос (крупная сумма, которую нужно где-то найти); психологическое давление долга.
Плюсы аренды и накопления: в отличие от ипотеки, где нужен первоначальный взнос, стартовать можно гораздо раньше; семья не чувствует себя в кабале, в любой момент может поменять квартиру на более удобную, в случае форс-мажора у нее есть приличная сумма накоплений и пространство для манёвра.
Минусы аренды и накопления: за время накопления цена вожделенной квартиры может вырасти многократно и деньги обесценятся.
Подобными расчетами Интернет сейчас просто пестрит. Выглядит все действительно просто. Но в комментариях нередко встречается следующая мысль: если за 10 лет квартиры многократно вырастут в цене, а деньги, наоборот, обесценятся, у семьи, отдавшей за это время более 2 млн рублей за аренду, не останется ничего. Ипотечники же, прожившие годы под гнетом кредита и отдавшие банку почти 2 млн переплаты, через 10 лет, по крайней мере, будут иметь актив в виде своей квартиры.
И еще. В Удмуртии, где средняя зарплата, по данным Удмуртстата, составляет около 25 тыс. рублей, среднестатистическая семья даже с одним ребенком вряд ли сможет себе позволить тратить на оплату кредита или аренду с накоплениями 40 тыс. рублей в месяц.