Недавно «ДЕНЬ.org» писал о 24 тысячах пустых квартир в Ижевске. Управление этим простаивающим жилым фондом, конечно, дело частное, но роль государства состоит не только в перераспределении денег, но и в регулировании рынка. Поэтому в мире практикуются разные меры по вовлечению пустых квартир в хозяйственный оборот, вплоть до специального налога. Тем более важно рационально использовать недвижимость, находящуюся в муниципальной и государственной собственности. Судя по отчету об исполнении прогнозного плана приватизации муниципального имущества Ижевска в 2015 году, который предполагается утвердить на предстоящей июньской сессии Городской думы, в условиях бюджетного дефицита курс взят на тотальную распродажу муниципальной нежилой недвижимости.

«Лежалый» товар

Может быть, это и правильно. По крайней мере рациональней, чем распродавать госпакеты сырьевых госкомпаний, приносящих хорошие прибыли, как это собирается делать сейчас российское правительство. Однако, судя по отчету, процесс приватизации идет совсем вяло — из 104 муниципальных нежилых помещений общей площадью 25,9 тыс. кв. м продать удалось только 25 объектов площадью 4,9 тыс. кв. м.

Причем только девять из них продано по рыночной стоимости. В том числе три ушли существующим арендаторам (ИП Якушев А. В., ООО «Ижмедцентр»), использовавшим свое преимущественное право на участие в приватизации в соответствии с законом 159-ФЗ. Там объекты продавались по оценочной стоимости, причем довольно высокой, поскольку оценщики использовали в числе прочего и доходный подход к оценке. В результате сложилась неплохая средняя цена квадратного метра — 52,5 тыс. руб./кв. м и муниципалитет выручил 101,35 млн руб. Только по закону эти объекты предоставляются с рассрочкой на 3–5 лет, поэтому серьезным подспорьем нынешнему кризисному бюджету они не станут.

Еще шесть помещений продали на аукционе, причем только за один объект удалось получить надбавку к оценочной стоимости, и то всего 15 тыс. руб. В результате средняя цена квадратного метра — 27,4 тыс. руб., бюджет Ижевска заработал 23,37 млн руб. Остальные 16 помещений ушли за 29,67 тыс. руб. — в среднем чуть больше, чем за половину (56%) от рыночной стоимости, определенной оценщиками.

В итоге плановые поступления в бюджет Ижевска по деньгам выполнены на 37,9%, по количеству проданных объектов — на 24,04%, по площади этих объектов — на 18,9%. Понятно, что падение платежеспособности существенно снизило ликвидность недвижимости, но все равно результат неутешительный.

Пора умерить аппетиты

К тому же есть еще одна серьезная проблема: согласно перечню не реализованного из-за отсутствия спроса имущества 59 объектов общей площадью 13,5 тыс. кв. м пустуют. Надо сказать, что в этом перечне свободных муниципальных объектов гораздо больше, чем арендованных, и это только недвижимость из прогнозного плана приватизации на 2015 год. В отчете сказано, что всего в прошлом году на торги выставляли 139 лотов площадью 39,7 тыс. кв. м.

Получается, что значительное количество помещений не могут продать годами, причем большая часть из них пустует. При этом по ним начисляются коммунальные платежи. Может быть, не стоит уже властям Ижевска гоняться за журавлем в небе и пересмотреть свои подходы к использованию муниципальной недвижимости? Бизнес сейчас задыхается от отсутствия спроса, объекты, особенно это видно по стрит-ретейлу, освобождаются иногда чуть ли не целыми кварталами.

Принадлежащие городу нежилые помещения часто расположены в цокольных или подвальных помещениях на внутриквартальных проездах, поэтому продать их сложно. В таких условиях городу стоит подумать о том, чтобы не зацикливаться на коммерции, а отдать пустующие сегодня объекты в аренду за сумму, равную коммунальным платежам, под некоммерческие проекты.

Гордумой Ижевска принято решение о проведении специальных конкурсов для распределения, в том числе и на безвозмездной основе, муниципальных помещений социально ориентированным некоммерческим организациям. Только все это — организации, зарегистрированные в качестве юридических лиц, уплатившие госпошлину и уплачивающие налоги. Хоть они и некоммерческие, но как-то обеспечивать себя, через муниципальные субсидии или приносящую доход деятельность, они в любом случае должны. Поэтому круг их достаточно узок.

Может быть, стоит в условиях кризиса максимально упростить условия получения свободных муниципальных нежилых помещений под некоммерческие проекты? И есть ли в Ижевске потенциал, чтобы такие проекты генерировать? C этими вопросами я обратился в штаб городских проектов «ЛИФТ».

«Безусловно, нашлись бы люди, которые бы взялись за развитие своих идей и проектов, убежден, что такая потребность у социально активного населения Ижевска имеется, — ответил руководитель «ЛИФТа» Дмитрий Шевкунов. — Это большая проблема для всех, кто начинает с малого, а затем его идея превращается в значимое дело жизни. Мы („ЛИФТ“) помогаем только на первом этапе, а далее мы ничего не можем предложить, к сожалению. Однако нужны четкие основания для работы (как? с кем? на каких условиях?), гарантии по поводу вложенных гражданами средств в благоустройство муниципальной собственности и четкое регулирование целевого использования ресурса со стороны собственника».

Независимые (инди) арендаторы

Максимального спроса и снятия многих из поставленных вопросов можно добиться, например, при реализации абсолютного инди-варианта. Город заключает договор аренды нежилого помещения с физическим лицом (юридически это возможно) на условиях оплаты коммунальных услуг. Прописывается возможность выселения в течение месяца при условии появления покупателя на объект (предложение о продаже по оценочной стоимости может продолжать висеть на сайте города все это время).

Арендатора можно выбирать также по конкурсу, но он будет практически состоять лишь в том, чтобы претендент убедил комиссию в своей добропорядочности. Никаких требований об обязательной социальной направленности, никакой государственной регистрации некоммерческих организаций в налоговой службе. Стоп-факторы — риск организации притона или «серого бизнеса» по субъективной оценке комиссии. Город сохраняет за собой право внезапной проверки в любой момент. Деньги, вложенные в благоустройство, не компенсируются.

Звучит, конечно, несколько анархично и непривычно, но если объекты годами простаивают, то почему бы не попробовать? Например, у кого-нибудь есть стол для пинг-понга, но малогабаритная квартира не позволяет играть дома, а на улице все время ветер. Он выигрывает такой конкурс и устраивает в своем дворе некоммерческий пинг-понг-клуб. Люди заинтересуются, появится потребность в новых столах — скинутся и купят. Полноценную аренду им никогда не потянуть, а «коммуналку» осилят сообща. И городу подспорье, и людям досуг на 10 баллов. Вот такая кризисная экономика, почему нет?