Полная версия Мобильная версия

Побочный эффект. Застройщики Удмуртии считают бесполезной тратой отчисления в компенсационный фонд

K 3306
J
Жанна Ситникова

Застройщики Удмуртии скептически оценивают возможности создаваемого с 1 января 2017 года фонда компенсаций долевого строительства. В эту копилку компаниям предстоит отчислять по 1% от стоимости каждого заключенного с покупателем новостройки договора долевого участия. Таким образом государство перекладывает бремя по достройке проблемных объектов на бюджеты добросовестных девелоперов, поскольку стало ясно, что прежняя мера — система страхования ответственности застройщиков — не сработала. Вот только и новое лекарство от недостроя эксперты панацеей не считают. Мало того, предупреждают —  у средства возможен серьезный побочный эффект.

Фото ©«ДЕНЬ.org»

В первую очередь под критику экспертов попал размер будущего фонда — ориентировочно 35 млрд рублей на всю страну. Для сравнения: завершение строительства самого нашумевшего недостроя последнего времени — более ста объектов компании «СУ-155» — оценивается в 39 млрд рублей. То есть, чтобы денег хватило на всех обманутых дольщиков страны, девелоперы должны отчислять в «копилку на черный день» не 1%, а 3–5%.

Впрочем, любой размер отчислений «аукнется» повышением себестоимости строительства, и компенсировать траты можно только одним способом — стоимостью квадратного метра.

«Возможно, в других регионах застройщики смогут компенсировать затраты на отчисления в фонд за счет дольщиков. Но в Удмуртии, где депрессивный, стагнирующий рынок, такой возможности нет», — констатирует эксперт по маркетинговому сопровождению компании «Инком-Инвест» Оксана Макарова.

Фото: komos-stroy.ruА потому первым под удар попадет самый массовый и популярный сектор — дешевое малогабаритное жилье.

«Рынок жилой недвижимости и так претерпевает серьезные изменения, суть которых в следующем: теперь застройщики конкурируют за покупателя. Независимо от других факторов этот процесс будет усиливаться. Ликвидная недвижимость в качественных домах будет стоить дороже, на нее будет ощутимый спрос. Остальным объектам придется конкурировать между собой в низком ценовом сегменте», — прогнозирует руководитель проекта ЖК «Ривьера-парк» Николай Рупасов.

Последствия этой конкуренции не сулят ничего хорошего ни застройщикам, ни покупателям строящегося жилья, поскольку уменьшить себестоимость метра уже невозможно, и вслед за снижением цен на квартиры падает и маржинальность проектов. 

«Тут возникает парадокс: маржинальность снижается, крупным, стабильным девелоперам становится невыгодно работать на рынке, и, соответственно, они начинают частично сворачивать свою деятельность, попросту не начиная новых строек, — комментирует ситуацию руководитель службы маркетинга компании «КОМОС-строй» Марат Касимов. — Но свято место пусто не бывает, на смену стабильным девелоперам приходят фирмы-однодневки, которым не страшны репутационные издержки и которые зачастую вовсе и не планируют достраивать начатые проекты».

Фото: komos-stroy.ru

А вот это и есть тот случай, когда изначально нужно было, как при приеме лекарств, здраво оценить соотношение пользы и вреда, так как очевидно, что фонд, призванный защитить дольщиков, может спровоцировать еще большее их появление.

По словам замминистра строительства Анатолия Кловзника, эффект от создания фонда будет виден не скоро. Но, по его мнению, лучше было бы продумать другую систему защиты — страхование по принципу ОСАГО, когда четко прописаны механизмы, суммы компенсации и аккредитованные страховые компании. Такая страховка, говорит Анатолий Кловзник, точно бы сработала.

Фото: vk.com (Ривьера парк)

Застройщики же считают, что любая мера, направленная на защиту участников долевого строительства, сейчас будет излишней, а проблемные объекты появляются как следствие конъюнктуры рынка.

Фото: incominvest.ru«От недобросовестных застройщиков страдают покупатели, которые реагируют на дешевые предложения, исходящие от компаний с небольшим опытом и маленьким объемом строительства, не имеющих резервов для работы, — говорит Оксана Макарова. — И пока есть спрос на такие недорогие, но рискованные объекты, всегда будут те, кто готов ответить на этот спрос».  

Есть мнение, что бесполезным будет любой механизм защиты, так как проблема кроется в самом предмете продажи: как известно, покупая новостройку, клиент приобретает не квартиру, а лишь права на нее.

«Сама схема долевого участия ущербна изначально. Государство и банковская система самоустранились от формирования фондов проектного финансирования жилого строительства, взвалив эту функцию и связанные с ней риски на плечи населения, — честно признает Марат Касимов. — Попросту говоря, в ситуации, когда физлицо инвестирует в профессионального рыночного агента, физлицо всегда оказывается незащищенным: у него нет специфических компетенций для оценки благонадежности застройщика, нет компетенций для оценки его финансового состояния, нет компетенций для оценки эффективности его бизнес-процессов, качества работы, клиентоориентированности и еще много чего нет. Это все равно что мышки вдруг возьмут и скинутся кошечке для того, чтобы она построила им норку».

Фото: incominvest.ru

Поэтому, говорят девелоперы, механизм госрегулирования должен быть развернут в другую сторону.

«В этом смысле более правильным будет говорить о расширенных мерах по стимулированию строительной отрасли: льготная ипотека, социальные программы, налоговые льготы для застройщиков, — считает Николай Рупасов. — И уверен, что при понимании общего уровня надежности этого рынка покупатели смогут сами разобраться и выбрать качественные дома от надежных застройщиков, в которых они захотят купить квартиру».

Фото: vk.com (Ривьера парк)

Конечно, есть и кардинальный способ решения проблемы — отмена долевого участия, но тогда кто будет финансировать новостройки? Можно, конечно, перейти на хорошо показавшие себя в советские годы жилищно-строительные кооперативы. Но, говорят эксперты, в случае ЖСК рисков не меньше, чем с ДДУ.

 


Читайте также


comments powered by HyperComments