ВЕРСИЯ ДЛЯ ПЕЧАТИ
Кадастровая стоимость недвижимости, призванная существенно пополнить российскую казну за счет налога, на кошельках жителей Удмуртии сильно не скажется. Так говорят в налоговой инспекции, где проблем в нововведении не видят. А они есть, утверждают тем временем в Росреестре и агентствах недвижимости. Первым не хватает уточнения в законе, вторым мешает само явление, и всем создает проблемы несоответствие кадастровой стоимости действительности.
Неточная цифра
«Без знания кадастровой стоимости выгодно и безопасно продать или купить недвижимость невозможно» — примерно таков смысл многочисленных интернет-ресурсов, предлагающих за «символическую плату» рассчитать кадастровую стоимость квартиры и исходя из нее — налог на имущество.
Чушь, уверены агенты по недвижимости. На безопасность сделки это знание не влияет, ее единственная цель — пополнение российской казны.
«Кадастровая стоимость для сделки купли-продажи, наоборот, опасна! — говорит риелтор Надежда Тимофеева. — Она высчитывается раз в несколько лет, и сейчас кадастровая стоимость и реальная цена всё равно что небо и земля».
Тем не менее по закону считается, что кадастровая стоимость приближена к рыночной. Она высчитывается с учетом таких факторов, как год постройки, материал стен, численность населения, расстояние до административного центра, наличие транспортной и инженерной инфраструктуры. Объекты группируются, а кадастровые инженеры воочию их не видят. К примеру, недвижимость в Удмуртии посчитали специалисты из Перми — по формулам.
«При таком подходе индивидуальные особенности объектов недвижимости усредняются или не учитываются, — поясняет начальник отдела землеустройства, мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по УР Владимир Маратканов. — Но при индивидуальной рыночной оценке учитываются все факторы, этим и объясняется отличие кадастровой стоимости, определенной в результате работ по государственной кадастровой оценке, от индивидуальной рыночной стоимости».
Разницу в цифрах добавляет и армия оценщиков с различными методиками. Из-за этого даже в одном подъезде две аналогичные квартиры могут иметь разные кадастровые стоимости.
Марш несогласных
Несмотря на то что в подавляющем большинстве случаев кадастровая стоимость имущества физлиц значительно выше рыночной, в налоговой уверяют — жителей Удмуртии эти цифры не разорят.
«Нельзя сказать, на сколько процентов вырастет в среднем налог на имущество, но можно однозначно утверждать, что запредельными эти цифры не будут, — говорят в УФНС по УР. — Собственники старых квартир, таких как хрущевки, разницу, конечно, почувствуют, так как инвентаризационная стоимость этих квартир, соответственно и налог на них, вообще составляли копейки. Для хозяев новостроек цифры могут вообще не измениться, а если у квартиры по тем или иным причинам нет кадастровой стоимости, то и налога не будет».
К маршу несогласных готовы и в налоговой, и в Росреестре.
«В комиссию в течение 2015 года направлено 374 заявления о пересмотре кадастровой стоимости, в большинстве из которых приняты положительные решения, — рассказывает начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Удмуртии Тамара Осотова. — Суммарная величина оспариваемой жителями республики кадастровой стоимости недвижимости до рассмотрения составляла свыше 32 млрд рублей, а после пересмотра снизилась до 15 млрд рублей».
К примеру, известно, что Минздрав Удмуртии был категорически не согласен с кадастровой стоимостью 1-й РКБ, оцененной в более чем миллиард рублей, при реальной цене около 100 миллионов.
«Оспорить оценку недвижимости граждане могут в суде или в специальной комиссии, созданной при Управлении Росреестра по УР, и, как показывает практика, жители активно отстаивают свои права, — констатирует Тамара Осотова. — Для обжалования кадастровой стоимости заявителю нужно обратиться в комиссию с заявлением, которое рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления».
Спорные моменты
Впрочем, головной болью кадастровая стоимость может стать не только из-за налога. При оформлении ипотеки служба безопасности банков теперь внимательно смотрит на кадастровую стоимость, что в некоторых случаях ставит крест на получении заёмных денег.
«Самый свежий пример: мы продаем земельный участок с недостроенным домом по цене — как за дом, но по документам — без дома. А наши покупатели — с ипотекой, — рассказывает Надежда Тимофеева. — Их банковский менеджер позвонил мне и предупредил, что выставленная нами стоимость не соответствует кадастровой стоимости объекта, поэтому служба безопасности банка такую сделку не пропустит».
Кроме того, начисление налога по кадастровой стоимости больше не позволит избегать налога на прибыль при продаже недвижимости, которая была в собственности менее трех или теперь — пяти лет.
«Чтобы избежать налога при продаже такой недвижимости, раньше мы просто в договоре указывали ту цену, по которой объект был куплен изначально, — говорит Надежда Тимофеева. — Сейчас же, если первоначальная цена была меньше, чем теперь определена кадастровая стоимость, лазейка для ухода от налога захлопнулась».
Как бы то ни было, законом определен пятилетний переходный период, в течение которого все будут привыкать к новому явлению, а законодатели, возможно, сглаживать его шероховатости.
Первые уведомления с по-новому начисленным налогом жители Удмуртии получат в августе — сентябре. В УФНС говорят — те, кто не согласен с кадастровой стоимостью, может не платить налог, если уверен, что управится с исправлениями до конца декабря. В противном случае лучше заплатить, а потом получить перерасчет, чтобы не попасть в должники и не заработать пени.