Федеральным приоритетом в области строительства на сегодняшний день, помимо поддержки ипотечного кредитования, стало формирование рынка арендного жилья. Об этом сообщил на коллегии Минстроя Удмуртии министр Иван Новиков. «Опыт развития и поддержки ипотечного кредитования у нас есть, — прокомментировал он, — а вот что такое арендное жилье в условиях Удмуртской Республики? Мы в ближайшее время проведем оценку и поймем, в каком направлении нам двигаться, эта тема для нас абсолютно новая».

С точки зрения федералов, эту тему новой уже не назовешь — в Госпрограмме по обеспечению граждан России доступным и комфортным жильем, утвержденной еще в ноябре 2012 года, было записано, что ввод арендного жилья в многоквартирных домах достигнет к 2020 году 10% от общей площади. Вполне возможно, что, скажем, в Ижевске 10% всего имеющегося квартирного фонда сдается в аренду, есть такие квартиры и в новостройках. Только ведь в программе говорилось совсем о другом — о доходных домах, которые изначально будут создаваться как арендный девелоперский проект. Сегодня арендный рынок — это стихия, представленная в основном частниками, сдающими квартиры «всерую», то есть без регистрации и налогообложения.

Столичный уровень

Основным механизмом федеральной поддержки строительства арендного жилья сейчас является финансирование девелоперов со стороны федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Генеральный директор Ипотечной корпорации Удмуртской Республики, активно сотрудничающей с АИЖК, Сергей Некрасов прокомментировал «ДЕНЬ.org», что на сегодняшний день там ограничили минимальную сумму долгосрочного займа девелоперам на возведение арендного жилья. Будущие балансодержатели доходного дома могут получить заемные средства на срок до 20 лет по ставке около 11,5% годовых на сумму не менее 300 млн рублей. При этом доля АИЖК в финансировании проекта должна быть не ниже 80%, то есть проекты на сумму менее 375 млн рублей вообще не финансируются. Получается, что пока по этой программе можно работать лишь в крупнейших городах России, где девелопер может уверенно рассчитывать на наличие спроса в таких масштабах.

Отфильтровав новости портала РБК на тему строительства арендного жилья в регионах России, исключая Москву и Санкт-Петербург, я наткнулся практически только на опыт Татарстана. Они здесь, как всегда, впереди — в 2017 году там запланировано строительство 13 домов именно в качестве арендного жилья. Это проекты Госжилфонда и компании «Ак Барс Девелопмент», в уставный капитал которой вошло государство. То есть там есть серьезное государственное финансирование. Они, как и существенная часть других крупных начинаний в Татарстане, не являются в полном смысле коммерческими. В Удмуртии таких возможностей у государства нет — будем следить за результатами оценки перспектив развития рынка арендного жилья, о которой говорил Иван Новиков, но рассчитывать на скорый прорыв в этой сфере точно не приходится.

Прецедент цивилизованного рынка

В свое время, когда эксперты рынка недвижимости только начинали обсуждать эту тему, уже говорилось о том, что без поддержки государства строительство доходных домов возможно лишь в крупнейших городах и в сегменте жилья высокого ценового уровня. Теперь получается, что даже с господдержкой дальше городов-миллионников программа не движется. Если говорить о цивилизованном рынке аренды жилья в Удмуртии, то на ум приходит, пожалуй, только нашумевший в свое время тендер на поиск квартиры в аренду для тогдашнего уже руководителя «Ижводоканала» Владимира Пискайкина, призванного из Иркутска спасать систему водоснабжения и канализации в столице Удмуртии. Муниципалы готовы были на арендную плату в 38 тыс. рублей в месяц за трехкомнатную квартиру не менее 110 квадратных метров в ижевском микрорайоне Север.

Бизнес не складывается

Вот, собственно говоря, и все примеры, которые приходят в голову. На таком спросе не то что 13 домов — одного подъезда не построить. Никто из представителей крупных застройщиков Удмуртии не высказывался в пользу перспектив развития рынка арендного жилья.

«Это совсем не бизнес-проект. При существующих ставках аренды покрыть только затраты на строительство можно будет лет через пятнадцать — двадцать», — прокомментировал «ДЕНЬ.org» эту тему еще в прошлом году руководитель службы маркетинга компании «КОМОС-строй» Марат Касимов.

Помимо длительного срока окупаемости, проблема еще и в том, что нельзя привлечь средства будущих жильцов, как это делается с квартирами на продажу. У застройщиков фактом начала строительства дома является старт продаж — запуск программы долевого участия в возведении нового объекта. Привлечь таким образом деньги в строительство доходного дома не получится, АИЖК фактически закрыло доступ к своей программе для городов с населением менее миллиона человек, а строить на свои средства или рассчитывать на проектное финансирование со стороны банка сегодня крайне проблематично.

Кстати, по данным Удмуртстата, себестоимость строительства многоквартирных домов в Удмуртии в 2016 году немного снизилась по сравнению с 2015-м. Тогда один метр обходился застройщикам в 35,3 тыс. рублей, сегодня — в 33 тыс. рублей. Попробуем хотя бы прикидочно оценить рентабельность возведения доходного дома сегодня. В Ижевске двухкомнатную квартиру площадью около 50 квадратных метров можно снять примерно за 15 тыс. рублей в месяц. Стоимость квадратного метра на арендном рынке считать не принято, но мы же пытаемся прикинуть на глазок, поэтому разделим и получим 300 рублей за квадратный метр в месяц.

Получается, что при сегодняшней себестоимости квадратного метра квартира площадью 50 квадратных метров у застройщика окупится чуть более чем за девять лет. Только ведь Удмуртстат приводит себестоимость строительства общей площади жилого дома, включая места общего пользования, которые тоже должны окупаться. Если принять во внимание все эти затраты, то срок, озвученный Маратом Касимовым, окажется вполне актуальным и сейчас. При этом, как известно, в проекты со сроком окупаемости более 10 лет бизнес предпочитает не вкладываться. Получается тупик.

Гуляя по Москве или Санкт-Петербургу, мы обращаем внимание на то, что самые красивые многоэтажные дома, построенные в XIX – начале XX века, имели статус доходных. Это было как раз такое арендное жилье, которое становится приоритетом для российских властей сегодня. История повторяется, и в столицах опять появляются доходные дома, но в провинции, по крайней мере такой, как Ижевск, их как не было, так, видимо, и не будет.