ВЕРСИЯ ДЛЯ ПЕЧАТИ
На рынке российской, а с нею — и удмуртской недвижимости повторяется прошлогодний сценарий, когда из-за скачка валютного курса оживился спрос на квартиры. Но этот подъем, который эксперты склонны сравнивать с конвульсией агонизирующего организма, вряд ли изменит очевидный тренд на охлаждение рынка, перегретого годами высоких нефтяных цен и доступных ипотечных кредитов.
Странный январь
Весь прошлый год на рынке недвижимости наблюдалось постепенное снижение покупательской активности — сказывалось падение реальных доходов населения, да и платежеспособный спрос быстро себя исчерпал. Общая упадническая тенденция изменилась в декабре, когда, по данным Удмуртстата, жители республики потратили на приобретение недвижимости почти 1,7 млрд рублей. Для сравнения — в октябре, когда всегда традиционно идет рост продаж, сумма общереспубликанских затрат на покупку квадратных метров и соток едва превысила 1,2 млрд рублей.
Но если декабрьский рост продаж — стандартная ситуация, то повышение спроса, отмеченное на этот раз и в январе, — картина совсем нетипичная. Оживление спроса спровоцировал обвал рубля.
«У многих потенциальных покупателей резкое падение рубля в январе совпало со сроком окончания рублевых депозитов, и в условиях стремительного, буквально по дням, обесценивания сбережений некоторые предпочли зафиксировать их в недвижимости», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
К держателям рублевых вкладов, которые с помощью покупки недвижимости пытались спасти обесценивающиеся накопления, добавились владельцы твердой валюты — они решили, что пора покупать жилье по хорошей цене.
«Мы в январе продали квартиру, цена которой превышала 5 млн рублей, — рассказывает риелтор Наталья Тимофеева. — Для этого времени года, да еще в существующих экономических условиях, это было неожиданно».
По словам банкиров, интерес повысился и на все ипотечные программы, которые в январе — феврале обычно проседали. Импульс придала все та же льготная ипотека, которая сейчас, в последние две недели своего действия, переживает ажиотажный спрос.
Факторы страха
По мнению игроков рынка, после завершения программы субсидирования ставки по ипотеке на «первичку» в среднем вырастут на 2-3%.
«Безусловно, если льготная ипотека будет отменена и никакая достойная альтернатива не будет предложена, стоит ожидать падения спроса примерно на 25%», — говорит гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Власти подумывают о продлении программы, но аналитики склонны считать, что эта мера может оказаться бессильной.
«Все факторы, которые привели сейчас к оживлению рынка, недолговечны. На валютные шоки люди остро реагируют, но привыкают к ним через месяц-два, — говорит Наталья Тимофеева. — После отмены льготной ипотеки условия для покупателей сильно ухудшатся, спрос существенно сократится. И даже если ее продлят, спрос будущих периодов тоже окажется исчерпанным, потому что все те, кто в состоянии что-нибудь купить, делают это сейчас».
Правительству, видимо, придется придумывать какой-то другой вариант, чтобы поддержать либо застройщиков, либо спрос населения, а скорее, и тех и других. Поскольку отложенный спрос в настоящий момент реализуется с опережением, то, по мнению главы аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, после оживления рынка придет асимметричная стагнация.
«Это не значит, что застройщики будут замораживать стройки — просто не будет роста цен», — прогнозирует аналитик.
Впрочем, его не было и весь предыдущий год. Средняя цена квадратного метра в строящейся, к примеру, «двушке», в Ижевске давно колеблется в пределах 44–47 тысяч рублей за квадратный метр. Незначительно растут в цене ликвидные «однушки», но их все равно можно купить с большим дисконтом за счет различных акций от застройщиков.
«Иногда эти акции позволяют купить квартиру дешевле на 10% от изначально заявленной стоимости, — говорит Наталья Тимофеева. — Чего только не предлагают застройщики: и ипотеку платить за клиента какое-то время, и квартиру могут отдать тому, кто внес условные 300 тысяч, а остальную сумму — как-нибудь в течение года».
Неизбежное падение
В агентствах недвижимости Ижевска отмечают, что неотвратимость последствий кризиса наконец-то осознали и жители Удмуртии. Разумеется, если зайти на сайты объявлений или заглянуть в специализированные журналы, то окажется, что большое количество продавцов держат старые цены и ждут у моря погоды. Но уже не так массово, как в 2015-м.
«Жители таких глубинок, как Удмуртия, всегда отличались неповоротливостью в плане приспосабливания к меняющемуся рынку, — констатирует Наталья Тимофеева. — Стоила их квартира в 2014 году 3 млн, и они думают, что так будет всегда, и плевать они хотели на падение цен на 15%. Сейчас ситуация стала меняться, заявленных нереалистичных цен становится все меньше, и все больше цен, адаптированных к новой реальности».
Реалистичные цены — это последствия нетрадиционного январского спроса, который продержится еще месяц-два, прогнозирует Олег Репченко.
«Во второй половине весны продажи застопорятся. А на майские праздники и ближе к лету начнут увеличиваться скидки. Такое было и в лучшие времена. Сейчас величина этих скидок вырастет. Потом все будут ждать, что придет осень и мы все скидки отменим. Но осень придет, а лучше не станет», — предрекает эксперт.
Соответственно, по мере накопления скидок сформируется новый, более низкий уровень цен. И тон рынку все так же будут задавать новостройки.
«В целом, приняв во внимание текущую политическую обстановку и отсутствие положительных тенденций в экономике, не стоит надеяться на рост стоимости жилья в 2016 году, как это было в докризисный период. Соответственно, для поддержания спроса девелоперы так же, как и на протяжении всего 2015 года, вынуждены будут вводить акции и предлагать дисконты. В целом по рынку уровень скидок увеличится, как и, собственно, количество девелоперов, предлагающих бонусы при покупке
В итоге эксперты прогнозируют к концу 2016 года снижение цен на 10-15%. К слову, примерно столько недвижимость Удмуртии потеряла в цене и за 2015-й. То есть если осенью 2014 года самая популярная «однушка»-хрущевка в отличном состоянии продавалась в среднем за 1,7 млн рублей, через год ее можно было купить уже за 1,4 млн. К осени 2016-го цена этой квартиры может опуститься до 1,3 млн рублей.